2013房地產估價師《理論與方法》沖刺試題(6)

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1.企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內，以收租金的形式，將企業(yè)( )的經營權轉讓給其他經營者的行為。

　　A.整體資產或者部分資產

　　B.整體資產

　　c.部分資產

　　D.固定資產

　　2.數(shù)學曲線擬合法中最簡單、最常用的為( )。

　　A.直線趨勢法

　　B.指數(shù)曲線趨勢法

　　C.二次拋物線趨勢法

　　D.指數(shù)修勻法

　　3.對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從( )上把握房地產價格的“數(shù)量”。

　　A.貨幣支付

　　B.價值

　　C.現(xiàn)象

　　D.本質

　　4.建筑物的經過年數(shù)有實際經過年數(shù)和有效經過年數(shù)，它們之間的關系為( )。

　　A.有效經過年數(shù)等于實際經過年數(shù)

　　B.有效經過年數(shù)短于實際經過年數(shù)

　　C.有效經過年數(shù)長于實際經過年數(shù)

　　D.有效經過年數(shù)可能短于或長于實際經過年數(shù)

　　5.房地產估價原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在( )下的估價結果具有近似性。

　　A.同一估價原則、同一估價時點

　　B.同一估價目的、同一估價方法

　　C.同一估價目的、同一估價時點

　　D.同一估價原則、同一估價目的

　　6.基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地( )。

　　A.最低價格

　　B.最高價格

　　C.平均價格

　　D.成交價格

　　7.已知某房地產價格為900元/m2時，需求量為100×104 m2，當價格為1 000元/m2時，需求量為90×104m2，則需求價格彈性為( )。

　　A.10

　　B.9

　　C.0.9

　　D.0.1

　　8.估價報告有效期應從( )起計。

　　A.估價時點

　　B.估價作業(yè)期

　　C.出具估價報告之日

　　D.簽訂估價委托合同之日

　　9.如果某房地產現(xiàn)狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以( )進行估價。

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉換用途前提

　　D.重新利用前提

　　10.運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產估價中的( )。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

　　11.不屬于尋找估價對象最高最佳使用的方法是( )。

　　A.法律上的許可性

　　B.要求上的準確性

　　C.經濟上的可行性

　　D.技術上的可行性

　　12.某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產價值貶損屬于( )。

　　A.物質折舊

　　B.功能折舊

　　C.經濟折舊

　　D.會計折舊

　　13.針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類( )。

　　A.主觀合理價值和公開市場價值

　　B.主觀合理價值和非公開市場價值

　　C.主觀合理價值和客觀合理價值

　　D.公開市場價值和非公開市場價值

　　14.屬于影響房地產價格的經濟因素是( )。

　　A.經濟發(fā)展狀況

　　B.居民收入水平

　　C.物價

　　D.長期趨勢

　　A.1 177 

　　B.675

　　C.688.2

　　D.1 200

　　16.下列會導致房地產價格偏高的情況是( )。

　　A.政府協(xié)議出讓土地

　　B.購買相鄰房地產

　　C.賣方不了解行情

　　D.設立抵押的房地產

　　17.收益法適用的條件是房地產的( )。

　　A.收益能夠量化

　　B.風險能夠量化

　　C.收益或風險其一可以量化

　　D.收益和風險均能量化

　　18.報酬資本化公式的假設前提不包括( )。

　　A.凈收益A每年不變

　　B.收益年限n為有限年

　　C.報酬率Y不等于零

　　D.價格V符合評估時點市場情況

　　19.某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，則該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格為( )萬元。

　　A.26.29

　　B.27.29

　　C.28.29

　　D.29.29

　　20.某房地產占地面積40 000 m2，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3 000 m2;乙樓建筑面積為3層，每層6 000 m2;丙樓6層，每層7 500 m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為( )。

　　A.242.4%

　　B.50%

　　C.41.25%

　　D.187.5%

　　21.某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經過年數(shù)為12年，重置價格為800元m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為( )萬元。

　　A.10.2

　　B.11.0

　　C.11.3

　　D.11.5

　　22.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收人為6 000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為( )元/m2。

　　A.14 140

　　B.42 421

　　C.56 561

　　D.60 000

　　23.某宗房地產32年土地使用權的價格為4 000元/m2，對應的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酚率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于( )元/m2。

　　A.3 275

　　B.3 287

　　C.3 402

　　D.4 375

　　24.某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現(xiàn)值為( )萬元。

　　A .43

　　B.1 12.5

　　C.123.3

　　D.150

　　25.用收益法計算房地產價格，若第七年凈收入為a(1+g)t-1，年限為n，凈收益增長率g與報酬Y相等，則房地產價格V=()

　　A.0

　　B.

　　C.a×n

　　D.∞

　　26.某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500 m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2。現(xiàn)市場上類似的寫字樓的月租金為100元/m2。假設折現(xiàn)率為10%，目前承租****益的價值應是( )萬元。

　　A.70.03

　　B.71.03

　　C.72.03

　　D.73.03

　　27.報酬率也稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率內部收益率的( )比率。

　　A.同價值

　　B.同收益

　　C.同性質

　　D.同類型

　　28.資本化率的公式為( )。

　　29.某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，從可比實例房地產中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為( )。

　　A.6.2%

　　B.7.2%

　　C.8.2%

　　D.9.2%

　　30.假設開發(fā)法的原理依據(jù)與( )相同，是預期原理。

　　A.收益法

　　B.經濟法

　　C.權益法

　　D.成本法

　　31.地租=市場價格-生產成本-普通利潤(平均利潤)是( )提出的。

　　A.亞當.斯密

　　B.威廉•配第

　　C.大衛(wèi)•李嘉圖

　　D.馬爾薩斯

　　32.基準地價系數(shù)修正法的基本原理是( )。

　　A.收益原理

　　B.替代原理

　　C.地租理論

　　D.區(qū)位理論

　　33.某幢樓房的土地總面積500 m2，總建筑面積1 000 m2，某人擁有其中80 m2的建筑面積如果按照建筑面積進行分攤的方法計算，該人占有的土地份額為( )。

　　A.6%

　　B.7%

　　C.8%

　　D.9%

　　34.下列不屬于房地產估價基本程序的是( )。

　　A.獲取估價業(yè)務

　　B.實地查看估價對象

　　C.確定估價結果

　　D.估價資料公開

　　35.在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括( )。

　　A.估價目的、估價原則、估價時點

　　B.估價目的、估價原則、委托人

　　C.估價原則、估價對象、估價時點

　　D.估價目的、估價對象、估價時點

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1.房地產是指土地建筑物及其他地上定著物，是( )的結合體。

　　A.設備

　　B.實物

　　C.權益

　　D.區(qū)地

　　E.環(huán)境

　　2.有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現(xiàn)委托房地產估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是( )。

　　A.交換價值

　　B.公開市場價值

　　C.投資價值

　　D.理論價格

　　E.標定地價

　　3.制作深度價格修正率的要領是( )。

　　A.選取標準宗地

　　B.設定標準深度

　　C.將標準深度分為若干等份

　　D.制定單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計或平均深度價格修正率

　　E.按深度價格修正率求取路線價

　　4.用市場法對房地產進行估價時，需要進行( )修正。

　　A.交易過程

　　B.交易情況

　　C.交易日期

　　D.交易價格

　　E.房地產狀況

　　5.選取可比實例時，應符合的要求包括( )等。

　　A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

　　B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

　　C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

　　D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

　　E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

　　6.評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調整時，比較、調整的內容包括( )等。

　　A.環(huán)境景觀

　　B.離市中心距離

　　C.朝向

　　D.城市規(guī)劃限制條件

　　E.地勢

　　7.在運用假設開發(fā)法進行估價時，首先要調查待開發(fā)房地產的基本情況，其基本內容包括( )。

　　A.弄清土地的位置

　　B.弄清土地的面積、形狀、基礎設施完備程度等

　　C.弄清城市規(guī)劃設計條件

　　D.弄清將擁有的土地權利

　　E.測算開發(fā)項目的預期利潤

　　8.收益乘數(shù)有( )。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.利潤乘數(shù)

　　C.凈收益乘數(shù)

　　D.銷售收入乘數(shù)

　　E.潛在毛收入乘數(shù)

　　9.價格等于“成本加平均利潤”，是長期內平均來看的，而且還需要具備下述條件中的( )。

　　A.生產成本高于市場平均成本

　　B.生產成本低于市場平均成本

　　C.自由競爭

　　D.該種商品本身可以大量重復生產

　　E.生產成本等于市場平均成本

　　10.在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的( )。

　　A.客觀收益

　　B.實際收益

　　C.有形收益

　　D.無形收益

　　E.潛在收益

　　11.不屬于長期趨勢法的方法是( )。

　　A.數(shù)學曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.時間順序法

　　D.預測法

　　E.指數(shù)修勻法

　　12.不符合選取標準臨街宗地要求的是( )。

　　A.一面I臨街

　　B.土地形狀為正方形

　　C.臨街寬度與臨街深度的比例適當、

　　D.用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途

　　E.容積率為所在路線價區(qū)是代表多樣性的容積率

　　13.下列屬于報酬率求取方法的是( )。

　　A.累加法

　　B.功能法

　　C.市場提取法

　　D.投資報酬率插入法

　　E.均衡法

　　14.要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn)，首先應做到( )。

　　A.后續(xù)開發(fā)經營期間究竟多長要估算準確

　　B.各項支出收入何時發(fā)生要估算準確

　　C.各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的金額要估算準確

　　D.投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致

　　E.各項支出、收入發(fā)生的機率

　　15.在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內容主要包括( )。

　　A.擬采用的估價技術路線和估價方法

　　B.擬調查搜集的資料及其來源渠道

　　C.預計所需的時間、人力、經費

　　D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排

　　E.違約責任

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增房屋應屬于抵押財產”。 ( )

　　2.已經停工的房地產開發(fā)項目不屬于在建工程。 ( )

　　3.兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大不同;而如果權益相同，則價值不可能有很大不同。 ( )

　　4.即使在房地產市場比較發(fā)達的地區(qū)，比較法也并非完全有效。 ( )

　　5.明確估價基本事項包括明確估價目的、估價時點、估價方法三個方面。 ( )

　　6.如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，則可以商業(yè)用途估價。 ( )

　　7.估價時所依據(jù)的房地產市場情況應始終是估價時點時的。 ( )

　　8.評判評估價的正確與否，很重要的一點是看是否遵守了估價原則。 ( )

　　9.從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應得的利息要與其應獲得的利潤分開，不能算作利潤。( )

　　10.某房地產2010年的凈收益為20萬元，剩余經濟壽命30年，報酬率為10%，折現(xiàn)率為8%，則其客觀市場現(xiàn)值為188.54萬元。 ( )

　　11.在報酬資本化法的公式中，如房地產的未來凈運營收益的時間單位為月，而房地產的報酬率的時間單位為年。則應對凈收益或者對報酬率或者對酬勞資本化法公式進行相應調整。 ( )

　　12.從理論上講，標準深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸降低;由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。 ( )

　　13.開發(fā)期的起點是取得估價對象的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。( )

　　14.長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產的現(xiàn)在或未來的價格。 ( )

　　15.一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價結果報告、估價技術報告和附件。 ( )

　　答案：

　　單選題：AACDC,CACAB,BCCDB,BDDDC,CBCCB,DCABA,ADCDD

　　多選題：BCD,AC,BCD,BCE,BCDE,ABC,ABCD,ACE,CD,ACDE,CD,BE,ACD,ABC,ABCD

　　判斷題：×××√×，×√√××，√××××

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