2013房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》沖刺題及答案(4)

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

　　1.投資者從取得土地開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)管理投資

　　B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資

　　2.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需擴(kuò)展房地產(chǎn)(　　)渠道，以擺脫過(guò)分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。

　　A.間接融資

　　B.直接融資

　　C.基金融資

　　D.債券融資

　　3.投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推向市場(chǎng)銷售，并以此獲得利潤(rùn)的過(guò)程是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　B.房地產(chǎn)直接投資

　　C.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D.房地產(chǎn)間接投資

　　4.如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率為(　　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　5.根據(jù)(　　)的不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.購(gòu)買房地產(chǎn)目的

　　D.房地產(chǎn)類型

　　6.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　　)。

　　A.0.4月

　　B.2.5月

　　C.0.4年

　　D.2.5年

　　7.某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為(　　)。

　　A.9.00%

　　B.8.05%

　　C.30.00%

　　D.7.52%

　　8.為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開(kāi)發(fā)商宜采用(　　)發(fā)包。

　　A.專業(yè)工程

　　B.建筑工程全過(guò)程

　　C.分部工程

　　D.分階段

　　9.承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在(　　)內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。

　　A.半個(gè)月

　　B.一個(gè)月

　　C.一個(gè)半月

　　D.二個(gè)月

　　10.隨著行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用的增加，會(huì)引起需求水平的提高。當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過(guò)一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為(　　)。

　　A.市場(chǎng)港量

　　B.市場(chǎng)預(yù)測(cè)量

　　C.市場(chǎng)最低量

　　D.市場(chǎng)最高量

　　11.市場(chǎng)的客體通常是指(　　)。

　　A.買家

　　B.賣家

　　C.交易對(duì)象

　　D.交易價(jià)格

　　12.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是(　　)。

　　A.建筑師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　13.決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是(　　)。

　　A.滿足購(gòu)買者使用要求

　　B.購(gòu)買者支付能力

　　C.物業(yè)預(yù)期收益

　　D.物業(yè)用途

　　14.按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的(　　)。

　　A.存量規(guī)模

　　B.租金水平

　　C.開(kāi)發(fā)成本

　　D.資本化率

　　15.設(shè)計(jì)合理、功能齊全是居住建筑受市場(chǎng)歡迎的先決條件，一般認(rèn)為(　　)m2建筑面積的戶型較為理想。

　　A.70-ll0

　　B.80-l20

　　C.90-130

　　D.100-150

　　16.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計(jì)息周期為一年，實(shí)際利率是(　　)。

　　A.1.061

　　B.0.061

　　C.0.500

　　D.0.060

　　17.某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1 000萬(wàn)元，期限為2年，年利率為12%，若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是(　　)萬(wàn)元。

　　A.120

　　B.200

　　C.220

　　D.240

　　18.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是(　　)。

　　A.行業(yè)平均收益率

　　B.資金成本

　　C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　D.資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　19.按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.相互影響性

　　B.適應(yīng)性

　　C.不一致性

　　D.保值性與增值性

　　20.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為(　　)。

　　A.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

　　B.經(jīng)營(yíng)成本

　　C.流動(dòng)資金

　　D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　21.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5 000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2 000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為800萬(wàn)元、年平均稅后利潤(rùn)為600萬(wàn)元。該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為(　　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.45%

　　D.50%

　　22.一購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購(gòu)買的價(jià)格為150萬(wàn)元，其中購(gòu)房者自有現(xiàn)金100萬(wàn)元，其余部分申請(qǐng)銀行貸款。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是(　　)。

　　A.14%

　　B.10%

　　C.33%

　　D.15%

　　23.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括(　　)和經(jīng)營(yíng)投資。

　　A.前期投資

　　B.后續(xù)投資

　　C.建設(shè)投資

　　D.管理投資

　　24.企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　A.經(jīng)營(yíng)成本

　　B.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

　　C.期間費(fèi)用

　　D.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

　　25.動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以(　　)抵償全部投資所需的時(shí)間。

　　A.凈現(xiàn)金

　　B.凈收益

　　C.凈現(xiàn)值

　　D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　26.下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是(　　)。

　　A.投資利潤(rùn)率

　　B.投資回報(bào)率

　　C.貸款利率

　　D.成本利潤(rùn)率

　　27.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于(　　)。

　　A.土地費(fèi)用

　　B.前期工程費(fèi)

　　C.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　D.管理費(fèi)用

　　28.當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是(　　)。

　　A.開(kāi)發(fā)商

　　B.設(shè)計(jì)單位

　　C.承包商

　　D.監(jiān)理單位

　　29.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是(　　)。

　　A.土地購(gòu)置貸款

　　B.土地儲(chǔ)備貸款

　　C.土地開(kāi)發(fā)貸款

　　D.建設(shè)貸款

　　30.下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是(　　)。

　　A.抵押貸款還本付息

　　B.管理人員工資

　　C.公共設(shè)施維修費(fèi)

　　D.保險(xiǎn)費(fèi)

　　31.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣，要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好(　　)工作。

　　A.施工圖設(shè)計(jì)

　　B.可行性研究

　　C.成本收益分析

　　D.項(xiàng)目建設(shè)書的編制

　　32.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是(　　)。

　　A.開(kāi)發(fā)商

　　B.承包商

　　C.相關(guān)的政府部門

　　D.監(jiān)理單位

　　33.某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為5 000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)，如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)當(dāng)確定為(　　)元/m2。

　　A.467.25

　　B.448.24

　　C.498.53

　　D.482.79

　　34.某項(xiàng)目的同類物業(yè)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格為2 500元/m2，資金收益率為15%，若項(xiàng)目建成后用于出租，則月租金水平可定為(　　)元/m2。

　　A.50.6

　　B.60.6

　　C.34.8

　　D.44.6

　　35.對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè)(　　)的一個(gè)百分比。

　　A.有效毛租金收入

　　B.凈經(jīng)營(yíng)收入

　　C.潛在毛租金收入

　　D.稅后現(xiàn)金流

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.地產(chǎn)業(yè)投資的物業(yè)類型包括(　　)。

　　A.居住物業(yè)

　　B.商用物業(yè)

　　C.工業(yè)物業(yè)

　　D.特殊物業(yè)

　　E.運(yùn)輸物業(yè)

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括(　　)。

　　A.總量結(jié)構(gòu)

　　B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　D.供求結(jié)構(gòu)

　　E.資金結(jié)構(gòu)

　　3.從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在(　　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段初期

　　C.第三階段初期

　　D.第三階段

　　E.第四階段

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費(fèi)”，包括(　　)。

　　A.營(yíng)業(yè)稅

　　B.教育費(fèi)附加

　　C.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　D.房產(chǎn)稅

　　E.土地使用費(fèi)

　　5.開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括(　　)等。

　　A.保險(xiǎn)合同

　　B.分包合同

　　C.銷售合同

　　D.勘察設(shè)計(jì)合同

　　E.加工合同

　　6.按消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是(　　)。

　　A.同質(zhì)偏好市場(chǎng)

　　B.分散偏好市場(chǎng)

　　C.個(gè)別偏好市場(chǎng)

　　D.集群偏好市場(chǎng)

　　E.彌隙市場(chǎng)

　　7.定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括(　　)。

　　A.描繪市場(chǎng)區(qū)域的發(fā)展前景

　　B.描繪市場(chǎng)區(qū)域

　　C.在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型

　　D.在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界

　　E.解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)

　　8.資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有(　　)。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)因素

　　B.資本化率

　　C.通貨膨脹率

　　D.投資利潤(rùn)率

　　E.資金總額

　　9.影響購(gòu)買者的心理因素有(　　)。

　　A.動(dòng)機(jī)

　　B.感覺(jué)

　　C.學(xué)習(xí)

　　D.信念和態(tài)度

　　E.欲望

　　10.一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本分為(　　)。

　　A.生產(chǎn)成本

　　B.銷售費(fèi)用

　　C.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　D.機(jī)會(huì)成本

　　E.全壽命費(fèi)用

　　11.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費(fèi)

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　E.出租收益

　　12.在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要任務(wù)是(　　)。

　　A.選出最佳方案

　　B.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)因素

　　C.對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響

　　D.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的建議

　　E.定量確定風(fēng)險(xiǎn)大小

　　13.債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有(　　)。

　　A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)

　　B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

　　C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用

　　D.租售收益

　　E.股息

　　14.物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有(　　)。

　　A.可出租或可使用面積

　　B.出租方的商業(yè)信譽(yù)

　　C.基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　　D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

　　15.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有(　　)。

　　A.自然特征，如山地和河流等

　　B.細(xì)分市場(chǎng)

　　C.人口密度的大小

　　D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

　　E.競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作，它要在開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)之前進(jìn)行，以便開(kāi)發(fā)商考慮有關(guān)建設(shè)問(wèn)題。 (　　)

　　2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過(guò)程中具體實(shí)施。 (　　)

　　3.房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，因此，金融資本供給方的決策不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 (　　)

　　4.目前在我國(guó)由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者。(　　)

　　5.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。 (　　)

　　6.房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。(　　)

　　7.居住區(qū)總用地是指居住范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。 (　　)

　　8.名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 (　　)

　　9.開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 (　　)

　　10.通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響，沒(méi)有正面影響。 (　　)

　　11.資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。 (　　)

　　12.投資利潤(rùn)率分為開(kāi)發(fā)投資的利潤(rùn)率和開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)率。 (　　)

　　13.在開(kāi)發(fā)商與承包商之間的各種合同文件的履行過(guò)程中，有關(guān)工程的洽商、變更等書面文件，優(yōu)先于合同通用條款。(　　)

　　14.隨著時(shí)間周期的延長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格彈性逐漸增大。(　　)

　　15.顧客并不總是對(duì)價(jià)格變動(dòng)做出與房地產(chǎn)商價(jià)格變動(dòng)的原因或動(dòng)機(jī)不一致的解釋，無(wú)論是削價(jià)還是提價(jià)，顧客對(duì)其理解都不利于房地產(chǎn)商。(　　)

    答案：

    單選題：BAACA,DDBAA,BACAB,BDDBD,BDCCB,CCABA,BADCA

    多選題：ABCD,ABC,AB,ABC,CD,ABD,BDE,ACD,ABCD,AB,ABCE,ABCD,BC,ACD,ACDE

    判斷題：×××√×，√××××，√×√××

　　查看更多：房估師課程  房估師課程輔導(dǎo)報(bào)名  在職碩士課程

　　編輯推薦：

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師vip套餐搶先報(bào)名，不過(guò)免費(fèi)重學(xué)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師精品vip套餐震撼推出，終身免費(fèi)重學(xué)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考經(jīng)驗(yàn)心得

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南