2013房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》沖刺題及答案(2)

　　一、單項選擇題

　　1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險涉及變動和可能性，變動又可用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險就(　　)。

　　A.越大

　　B.越小

　　C.不存在

　　D.分散

　　2.不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值(　　)。

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不變

　　D.不能確定

　　3.下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是(　　)。

　　A.購買力風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.政策風(fēng)險

　　D.比較風(fēng)險

　　4.已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為(　　)萬元。

　　A.55.0

　　B.85.6

　　C.150.0

　　D.123.6

　　5.某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為(　　)元。

　　A.1002.45

　　B.1012.45

　　C.1027.42

　　D.1037.45

　　6.根據(jù)(　　)的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.房地產(chǎn)交易目的

　　D.房地產(chǎn)類型

　　7.指針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判斷供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　B.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

　　C.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

　　D.房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)

　　8.當(dāng)房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)泡沫

　　B.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　C.房地產(chǎn)適度經(jīng)營

　　D.房地產(chǎn)過剩

　　9.當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是(　　)。

　　A.確定建設(shè)施工的各種圖紙準(zhǔn)備就緒

　　B.完成全體工作人員的篩選工作

　　C.獲取土地使用權(quán)

　　D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

　　10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了(　　)。

　　A.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　B.隨行就市定價法

　　C.目標(biāo)定價法

　　D.挑戰(zhàn)定價法

　　11.所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是(　　)。

　　A.同質(zhì)偏好

　　B.分散偏好

　　C.集群偏好

　　D.自然細分市場

　　12.在目標(biāo)市場的選擇模式中，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品，屬于(　　)。

　　A.選擇專業(yè)化

　　B.單一市場集中化

　　C.市場專業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專業(yè)化

　　13.在復(fù)雜購買行為中，購買者的決策過程由(　　)階段構(gòu)成。

　　A.引起需要→評價方案→收集信息→決定購買→買后行為

　　B.收集信息→評價方案→引起需要→決定購買→買后行為

　　C.收集信息→引起需要→評價方案→決定購買→買后行為

　　D.引起需要→收集信息→評價方案→決定購買→買后行為

　　14.下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是(　　)。

　　A.消費者行為調(diào)查

　　B.市場營銷因素調(diào)查

　　C.競爭情況調(diào)查

　　D.市場需求容量調(diào)查

　　15.在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置與合理空置率的關(guān)系是(　　)。

　　A.空置率=合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率>合理空置率

　　D.不能判斷

　　16.銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是(　　)元。

　　A.1005.56

　　B.1010.56

　　C.1110.56

　　D.1115.56

　　17.已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是(　　)。

　　A.12.35%

　　B.12.55%

　　C.12.68%

　　D.12.93%

　　18.某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是(　　)元。

　　A.2040.8

　　B.3451.83

　　C.5089.1

　　D.6666.7

　　19.下列選項中，(　　)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。

　　A.開發(fā)工作量

　　B.經(jīng)營利潤

　　C.經(jīng)營收入

　　D.投資數(shù)額

　　20.已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元;折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是(　　)。

　　A.11.12%

　　B.11.36%

　　C.11.66%

　　D.12.95%

　　21.房地產(chǎn)項目的I臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到(　　)的極限值。

　　A.允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)

　　B.最大費用

　　C.利潤為零

　　D.最大利潤

　　22.以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是(　　)。

　　A.單元估算法

　　B.單位指標(biāo)估算法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.概算指標(biāo)估算法

　　23.某市去年住宅的實際銷售量為500×104 m2，預(yù)測銷售量為450×104 m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是(　　)×104 m2。

　　A.475

　　B.600

　　C.450

　　D.490

　　24.財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個(　　)內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。

　　A.動態(tài)投資回收期

　　B.項目壽命期

　　C.計算期

　　D.開發(fā)期

　　25.初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(　　)，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

　　A.±5%

　　B.±10%

　　C.±20%

　　D.±30%

　　26.不屬于風(fēng)險估計與評價常用的方法是(　　)。

　　A.調(diào)查和老師打分法

　　B.解析方法

　　C.概率估算法

　　D.蒙特卡洛模擬法

　　27.投資機會研究相當(dāng)粗略、主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析，該階段投資估算的精度為(　　)。

　　A.±10%

　　B.±20%

　　C.±30%

　　D.±40%

　　28.不屬于在可行性研究中規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是(　　)。

　　A.市政規(guī)劃方案選擇

　　B.項目構(gòu)成及平面設(shè)計

　　C.建筑規(guī)劃方案選擇

　　D.市場調(diào)查分析

　　29.取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用為(　　)。

　　A.用地使用費

　　B.土地費用

　　C.土地轉(zhuǎn)讓費

　　D.土地租用費

　　30.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在(　　)年內(nèi)延續(xù)彌補。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　31.估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的(　　)。

　　A.使用計劃

　　B.出租計劃

　　C.銷售計劃

　　D.租售計劃

　　32.市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于(　　)。

　　A.業(yè)主希望的投資回報率

　　B.承租人愿意承擔(dān)的費用

　　C.承租人的承受能力

　　D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

　　33.王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30 m2，外墻面積6 m2，單元問分隔墻面積8 m2，公攤面積3 m2。那么，可出租面積應(yīng)為(　　) m2。

　　A.33

　　B.40

　　C.43

　　D.47

　　34.在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于(　　)。

　　A.成本加成定價法

　　B.目標(biāo)定價法

　　C.認知價值定價法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　35.某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為(　　)萬元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　二、多項選擇題

　　1.按投資業(yè)務(wù)劃分，房地產(chǎn)投資信托基金分為(　　)。

　　A.權(quán)益型

　　B.抵押型

　　C.混合型

　　D.質(zhì)押型

　　E.提存型

　　2.利率提高，對房地產(chǎn)投資的影響有(　　)。

　　A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損

　　B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的提高

　　C.加大投資者的債務(wù)負擔(dān)

　　D.減緩?fù)顿Y者的債務(wù)負擔(dān)

　　E.投資會提高

　　3.以下情況能引起房地產(chǎn)市場需求增加的是(　　)。

　　A.未來預(yù)期收益的增加

　　B.收入水平的提高

　　C.邊際稅率的降低

　　D.土地供給的減少

　　E.消費品位的變化

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)程序可以劃分為(　　)等階段。

　　A.物業(yè)管理階段

　　B.前期工作

　　C.建設(shè)階段

　　D.租售階段

　　E.投資機會選擇與決策分析

　　5.盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢，具體包括(　　)。

　　A.物業(yè)代理對房地產(chǎn)市場當(dāng)前和未來的供求關(guān)系

　　B.物業(yè)代理具備豐富的租售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員

　　C.物業(yè)代理信譽更高，更易銷售

　　D.物業(yè)代理更加熟悉市場情況

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對象

　　6.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開發(fā)利潤

　　E.出租收益

　　7.在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有(　　)。

　　A.文獻查閱

　　B.觀察

　　C.專題討論

　　D.問卷調(diào)查

　　E.實驗

　　8.在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于(　　)等因素。

　　A.行業(yè)基準(zhǔn)收益率

　　B.政府政策

　　C.通貨膨脹率

　　D.社會平均利潤率

　　E.投資者的目標(biāo)收益率

　　9.下列各項中，用以反映項目清償能力的指標(biāo)有(　　)。

　　A.速動比率

　　B.利息備付率

　　C.償債備付率

　　D.內(nèi)部收益率

　　E.資產(chǎn)負債率

　　10.稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種包括(　　)。

　　A.經(jīng)營稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加

　　B.企業(yè)所得稅，即對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅

　　C.土地使用稅，即房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占有土地應(yīng)繳納的一種稅種

　　D.房產(chǎn)稅，即投資者擁有房地產(chǎn)時征收的一種地皮等財產(chǎn)稅

　　E.土地增值稅

　　11.“三項預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即(　　)，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。

　　A.最樂觀預(yù)測值

　　B.最不能預(yù)測值

　　C.最有可能預(yù)測值

　　D.最悲觀預(yù)測值

　　E.最高利潤預(yù)測值

　　12.有關(guān)風(fēng)險估計與評價常用方法的描述，錯誤的是(　　)。

　　A.解析法和蒙特卡洛法是風(fēng)險分析的方法中最主要的兩種

　　B.解析法和蒙特卡洛法有很大區(qū)別

　　C.蒙特卡洛法主要用于解決一些比較簡單的問題

　　D.解析法要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實現(xiàn)隨機抽樣

　　E.解析法和蒙特卡洛法無很大區(qū)別

　　13.在一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程中，風(fēng)險評價的主要任務(wù)是(　　)。

　　A.檢驗各風(fēng)險因素

　　B.對評價指標(biāo)的影響

　　C.對風(fēng)險對策的建議

　　D.定量確定風(fēng)險大小

　　E.選出最佳方案

　　14.項目管理的目標(biāo)就是尋求項目(　　)的最優(yōu)均衡控制。

　　A.質(zhì)量

　　B.安全

　　C.成本

　　D.資源

　　E.時間

　　15.零售商業(yè)物業(yè)租金調(diào)整可以基于(　　)來進行調(diào)整。

　　A.消費者價格指數(shù)

　　B.零售物價指數(shù)

　　C.業(yè)主的要求

　　D.租賃雙方商定的定期調(diào)整比率

　　E.同類物業(yè)的租金水平

　　三、判斷題

　　1.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。 (　　)

　　2.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消。 (　　)

　　3.開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā) 成本之比。 (　　)

　　4.目標(biāo)定價法中以估計的銷售量確定價格的做法，忽視了價格對需求的影響。 (　　)

　　5.某項目成本利潤率為30%，開發(fā)周期為2年，則該項目年成本利潤率為15%。 (　　)

　　6.資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設(shè)施管理要小。 (　　)

　　7.為了及時總結(jié)物業(yè)經(jīng)營的狀況，物業(yè)管理公司需經(jīng)常對物業(yè)的財務(wù)狀況進行評估，并將 評估結(jié)果向業(yè)主委員會報告。 (　　)

　　8.零售商業(yè)物業(yè)中，當(dāng)采用百分比租金時，如果承租人與業(yè)主約定的人為平衡點低于自然 平衡點，在百分比不變時，會令業(yè)主的收入增加。 (　　)

　　9.在用蒙特卡洛法進行風(fēng)險分析時，其結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于對各變量的變化范圍和變 化概率估計的準(zhǔn)確性。 (　　)

　　10.內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的;如果內(nèi)部收益率大 于目標(biāo)收益率時，則認為項目在財務(wù)上是不可以接受的。 (　　)

　　11.空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐式档?，會導(dǎo)致有 效毛租金收入減少;空置率提高，會導(dǎo)致有效毛租金收入上升。 (　　)

　　12.房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應(yīng)先考慮開發(fā)完成后的市場前景，再推出開發(fā)場地 、和開始建設(shè)的時機。 (　　)

　　13.對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行 貸款利率。 (　　)

　　14.過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。 (　　)

　　15.物業(yè)可以獲取的最大租金收人稱為潛在毛租金收入。 (　　)

    答案：

    單選題：1-20：B,A,D,A,B,A,B,B,C,D，A,D,D,B,B,D,B,B,C,C

            21-35：A,B,D,B,D,C,C,D,B,D,D,D,C,D,D

    多選題：1-5：ABC,AC,AB,BCDE,ABD

            6-10：ABCE,BCDE,BCD,ABCE,AB

            11-15：ACD,CDE,ABCE,ACE,ABD

     判斷題：1-15：√××××，×√√√×，×√√√√

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