2013房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法選擇練習(xí)題(五)

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.非市場價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)()稱呼。

　　A.概括性

　　B.描述性

　　C.理論性

　　D.準(zhǔn)確性

　　2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是()。

　　A.出租的房地產(chǎn)

　　B.自用的房地產(chǎn)

　　C.餐飲的房地產(chǎn)

　　D.營業(yè)的房地產(chǎn)

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以()為前提來進(jìn)行工作。

　　A.公正

　　B.公平

　　C.公開

　　D.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益

　　4.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。

　　A.建筑技術(shù)

　　B.土地權(quán)利設(shè)置

　　C.相鄰關(guān)系

　　D.土地使用管制

　　5.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是()。

　　A.自物權(quán)

　　B.劃拔土地使用權(quán)

　　C.抵押權(quán)

　　D.租賃權(quán)

　　6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()萬元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為()元/m2。

　　A.4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是()。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.人文

　　D.環(huán)境

　　9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是()。

　　A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性

　　C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性

　　10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為()。

　　A.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量

　　B.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

　　C.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

　　D.存量+新增竣工量-拆毀量

　　11.市場比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為()。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括()。

　　A.征地管理費(fèi)

　　B.耕地占用稅

　　C.安置補(bǔ)助費(fèi)

　　D.耕地開墾費(fèi)

　　13.建筑物的()等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

　　A.體量

　　B.結(jié)構(gòu)

　　C.設(shè)施

　　D.層高

　　14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對(duì)象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.報(bào)酬率為()與所投入的資本的比率。

　　A.凈收益

　　B.投資回收

　　C.投資回報(bào)

　　D.收益

　　16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是()。

　　A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于()。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟(jì)折舊

　　20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為()。

　　A.土地取得成本+開發(fā)成本

　　B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

　　D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　21.下面對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是()。

　　A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

　　22.長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測、判斷的方法。

　　A.指數(shù)平滑分析

　　B.趨勢擬合分析

　　C.時(shí)間序列分析

　　D.相關(guān)分析

　　23.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)的()。

　　A.開工日期

　　B.取得估價(jià)對(duì)象的日期

　　C.取得待開發(fā)土地的日期

　　D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期

　　24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為()萬元(收益可視為無限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

　　26.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為()。

　　A.交易情況修正

　　B.交易日期調(diào)整

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　D.區(qū)域因素調(diào)整

　　27.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)()。

　　A.估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)對(duì)象

　　D.估價(jià)程序

　　28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　29.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指()。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

　　B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

　　C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度

　　30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為()。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　31.下列關(guān)于路線價(jià)法中，不正確的是()。

　　A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

　　B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

　　C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

　　D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格

　　32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價(jià)格(按面地價(jià))為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為()萬元。

　　A.824

　　B.864

　　C.882

　　D.904

　　33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為()。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D.7.2%

　　34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。

　　A.大氣環(huán)境

　　B.聲覺環(huán)境

　　C.衛(wèi)生環(huán)境

　　D.治安環(huán)境

　　35.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于()。

　　A.社會(huì)因素

　　B.環(huán)境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

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