2013年房地產估價師考試《案例分析》練習題十一

　　對某新建成的寫字樓進行估價，/考*試*大/估價人員掌握了在估價時點時的相關資料見表1，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

　　估價測算如下(節(jié)選)：

　　(一)年有效毛收入22000┫×(50+5)×12×(1-10%)元/┫=13068000元

　　(二)年運營費用

　　1.年維修費用

　　25000┫×2000元/┫×2%=1000000元

　　2.年管理費用

　　年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失

　　=13068000×3%+500×50%=692040(元)

　　3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元

　　4.年運營費用小計

　　年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

　　(三)年凈收益年凈收益=(一)項-(二)項=13068000元-2417314元=10650686元

　　(四)估價結果估價結果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元

　　答案：

　　(1)年有效毛收入計算錯誤，物業(yè)管理費不應計算。應為;

　　22000┫×50元/┫×12×(1-10%)=11880000元

　　(2)年管理費用計算錯誤，不應計人管理用房租金損失。應為：

　　年管理費用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

　　(3)年房產稅、營業(yè)稅及附加應為：11880000×(12%+5.55%)=2084940元

　　因此年運營費用應為三項之和：/考*試*大/

　　年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元;

　　年凈收益(年凈租金)=11880000-3441340=8438660元。

　　(4)估價結果計算時收益年限取值錯誤，應取45年，即：

　　估價結果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999萬元

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