2013房地產(chǎn)估價師理論與方法選擇練習(xí)題(一)

　　一. 單選題

　　1. 凈收益率與運營費用率的關(guān)系是( )

　　A.凈收益率=運營費用率

　　B.凈收益率>運營費用率

　　C.凈收益率<運營費用率

　　D.凈收益率+運營費用率=1

　　答案：D

　　2. 用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取( )凈收益作為估價依據(jù)。

　　A. 類似房地產(chǎn)的客觀

　　B. 類似房地產(chǎn)的實際

　　C. 類似房地產(chǎn)的最高

　　D. 類似房地產(chǎn)的最低

　　答案：A

　　3. 與報酬率性質(zhì)不同的名詞有( )

　　A. 利息率

　　B. 折現(xiàn)率

　　C. 內(nèi)部收益率

　　D. 空置率

　　答案：D

　　4. 在收益法估價中，對于單獨土地的估價，是根據(jù)( )確定收益年限。

　　A. 土地的整個使用年限

　　B. 土地的剩余使用年限

　　C. 建筑物的整個使用年限

　　D. 建筑物的整個使用年限

　　答案：B

　　5. 某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　6. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　7. 受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　8. 結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，需進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋，它的完損等級為( )

　　A. 一般損壞房

　　B. 基本完好房

　　C. 危險房

　　D. 嚴(yán)重?fù)p壞房

　　答案：D

　　9. 門窗屬于房屋( )

　　A. 結(jié)構(gòu)的組成部分

　　B. 裝修的組成部分

　　C. 設(shè)備的組成部分

　　答案：B

　　10. 某房地產(chǎn)八八年一月建成，九八年一月欲評估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用四十年，若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )

　　A. 20%

　　B. 30%

　　C. 50%

　　D. 80%

　　答案：D

　　二. 多選題

　　1. 下面( )是計入商品住宅價格的費用。

　　A. 征地費

　　B. 建筑安裝工程費

　　C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用

　　D. 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費用

　　答案：A, B

　　2. 經(jīng)濟適用住宅基準(zhǔn)價格由( )構(gòu)成

　　A. 開發(fā)成本

　　B. 稅金

　　C. 經(jīng)營用房的建筑安裝費

　　D. 利潤

　　答案：A, B, D

　　3. 房屋的完損等級是用來檢查房屋維修養(yǎng)護情況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實際新舊程度和測算折舊的重要依據(jù)，是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度來劃分的。4、商品住宅價格中的利潤是以( )為基數(shù)核定

　　A. 征地費及拆遷安置補償費

　　B. 勘察設(shè)計及前期工程費

　　C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用

　　D. 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費

　　E. 住宅建筑、安裝工程費

　　答案：A, B, D, E

　　4. 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷所發(fā)生的費用包括( )

　　A. 補償安置費

　　B. 三通一平費

　　C. 房屋拆遷服務(wù)費

　　D. 房屋拆遷管理費

　　E. 有關(guān)稅費

　　答案：A, C, D, E

　　5. 6、房地產(chǎn)直線折舊的折舊基數(shù)為( )

　　A. C

　　B. C-S

　　C. 1-R

　　D. C(1-R)

　　答案：B, D

　　6. 收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含( )

　　A. 所得稅

　　B. 土地攤提費

　　C. 改擴建費

　　D. 房屋火災(zāi)保險費

　　答案：A, B, C

　　7. 求取報酬率的方法有( )

　　A. 累加法

　　B. 市場提取法

　　C. 投資報酬率排序插入法

　　D. 實際觀察法

　　答案：A, B, C

　　8. 可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有( )

　　A. 商業(yè)利潤

　　B. 凈運營收益

　　C. 潛在毛收入

　　D. 有效毛收入

　　答案：B, C, D

　　9. 在收益法中，下列哪一種說法是正確的( )

　　A. 凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率

　　B. 運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率

　　C. 投資回報占投資回收的比率稱為報酬率

　　D. 報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)

　　答案：A, D

　　10. 報酬率=( )+風(fēng)險調(diào)整值-投資帶來的優(yōu)惠

　　A. 無風(fēng)險報酬率

　　B. 安全利率

　　C. 經(jīng)濟增長率

　　D. 銀行貸款利率

　　答案：A, B

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