2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題六

　　某大廈8套公寓房地產(chǎn)糾紛估價(jià)報(bào)告

　　封面(略)

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　一、本報(bào)告所依據(jù)的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的法律文件來(lái)源。

　　1.由委托方提供的資料

　　鑒定委托書(原件)。

　　2.由××物業(yè)管理公司提供的資料

　　(1)國(guó)有土地使用證(復(fù)印件);

　　(2)關(guān)于××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)預(yù)售“××大廈”的批復(fù)(復(fù)印件);

　　(3)××市商品房銷售許可證(復(fù)印件)，

　　(4)××區(qū)××路××號(hào)樓單元面積匯總表(復(fù)印件);

　　(5)××大廈××單元房屋預(yù)售合同、××單元租轉(zhuǎn)售合同、××單元商品房買賣合同、××單元商品房買賣合同(復(fù)印件)。

　　本報(bào)告中所采用的由××物業(yè)管理公司提供的文件，我公司未向政府有關(guān)部門核實(shí)，其真實(shí)性由該公司負(fù)責(zé)。

　　二、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評(píng)估人員向××市房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員的咨詢和了解，1997年、1998年××市商住樓的租金水平和售價(jià)水平基本無(wú)重大變化，高檔外銷公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情況都比較平穩(wěn)，因此此次評(píng)估的結(jié)果中，1998年6月18日與1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格相同，不做調(diào)整。

　　三、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號(hào)樓單元面積匯總表》，估價(jià)對(duì)象8套房屋的建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修等情況一致。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察過程中，對(duì)其中五套房屋進(jìn)行了入戶調(diào)查。此次評(píng)估假設(shè)這8套房屋在建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修方面情況一致。

　　四、××大廈的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級(jí)住宅，此次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象為其公寓部分的8套住宅，因此，本報(bào)告的市場(chǎng)比較法中也同樣選取了比較實(shí)例中的公寓部分進(jìn)行因素比較和系數(shù)修正。

　　五、在房地產(chǎn)的銷售和租賃過程中，不同樓層、戶型的房屋的價(jià)格有所不同。根據(jù)估價(jià)對(duì)象分布于不同樓層的特點(diǎn)，此次在評(píng)估過程中所選取的比較實(shí)例的價(jià)格為平均價(jià)，修正后的估價(jià)結(jié)果也為平均價(jià)，不再作樓層、朝向的價(jià)格調(diào)整。

　　六、本報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀而言，市場(chǎng)價(jià)格在具體實(shí)現(xiàn)過程中會(huì)受市場(chǎng)環(huán)境變化、處置費(fèi)用、交易稅費(fèi)等因素的影響，本報(bào)告的使用者在使用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予充分考慮。

　　七、本次評(píng)估的目的是為委托方對(duì)涉及上述估價(jià)對(duì)象的民事裁判提供價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估結(jié)果的價(jià)格定義是估價(jià)對(duì)象在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。在評(píng)估過程中，評(píng)估人員并未考慮對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行強(qiáng)制處分和短時(shí)間變現(xiàn)的特殊性。

　　八、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)責(zé)任。

　　九、本報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整數(shù)，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。

　　十、根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，估價(jià)人員在測(cè)算1997年、1998年的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)采用了美元作為計(jì)算單位，測(cè)算2001年的價(jià)格時(shí)采用了人民幣作為計(jì)算單位。

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方(略)

　　二、受托方(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　(一)估價(jià)對(duì)象界定

　　××大廈位于××市××區(qū)××路××號(hào)，××路與××路交叉口的東南角，建設(shè)用地面積為4995┫，總建筑面積約為54000┫，為地下2層和地上31層建筑，地上分A、B兩座，1～4層為商業(yè)裙樓，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。

　　此次委托方委托評(píng)估的估價(jià)對(duì)象是指××大廈××單元8套房屋。8套房屋的戶型相同，每套建筑面積均為135.55┫，評(píng)估總建筑面積為1084.4┫。

　　(二)權(quán)利狀況

　　根據(jù)評(píng)估人員掌握的資料.××大廈由××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，1993年5月申請(qǐng)立項(xiàng)并開工建設(shè)。截止估價(jià)作業(yè)日期，××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已取得××大廈的《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)：×國(guó)用××字第××號(hào))，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓用地，土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級(jí)住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。

　　根據(jù)委托方的《鑒定委托書》，××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與××保稅區(qū)××貿(mào)易有限公司、××開發(fā)建設(shè)公司產(chǎn)生法律糾紛，涉及標(biāo)的為××大廈××單元8套房屋。我公司此次評(píng)估的是該8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　(三)建筑物狀況

　　××大廈占地面積為4995┫，銷售建筑面積為54046.66┫，大廈外形為底部裙樓托舉兩棟橋角相對(duì)的方形大廈，外墻采用高級(jí)釉面錦磚與天然花崗石和玻璃幕墻貼面，地上高度約100m，建筑結(jié)構(gòu)及風(fēng)格在××商業(yè)區(qū)具有一定的標(biāo)志性。大廈地下1～2層為設(shè)備層，地上1～4層為商業(yè)用房，5層為設(shè)備層，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。大廈的A、B座各裝有三部芬蘭“通力”電梯;商業(yè)用房及寫字樓用房采用中央空調(diào)，公寓用房采用分體式空調(diào)。此次評(píng)估的對(duì)象為××大廈××單元的8套房屋，每套建筑面積為935.55┫，總建筑面積為108.44┫。該8套房屋的客廳與臥室內(nèi)墻刷乳膠漆，實(shí)木地板，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋裝有1～2部分體式空調(diào)。

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方對(duì)涉及上述估價(jià)對(duì)象的民事裁判提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　(1)1997年4月25日;

　　(2)1998年6月18日;

　　(3)2001年6月5日。

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象(建筑面積1084.4┫，土地用途為公寓)，土地出讓年限為50年，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年;1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年;2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估價(jià)對(duì)象具備完整產(chǎn)權(quán)(能夠在市場(chǎng)上公開、自由地出售)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　七、估價(jià)依據(jù)

　　本次評(píng)估的估價(jià)依據(jù)包括中華人民共和國(guó)全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部等有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托方及××物業(yè)管理公司提供的有關(guān)資料，我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。具體資料如下：

　　(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

　　(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

　　(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

　　(4)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

　　(5)委托方與××物業(yè)管理公司提供的涉及估價(jià)對(duì)象的有關(guān)法律文件、圖表和資料(詳見附件)(略)。

　　(6)我公司掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的材料。

　　八、估價(jià)原則

　　我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則：

　　(一)合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。

　　(二)最高最佳使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。

　　(三)替代原則：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有相同使用價(jià)格或相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。

　　(四)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設(shè)的狀況為準(zhǔn)。

　　九、估價(jià)思路和方法

　　本評(píng)估報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象在三個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算

　　1.1997年4月25日

　　估價(jià)對(duì)象于1993年開始銷售，1996年年底竣工并人住使用，1997年屬于該大廈的平穩(wěn)銷售階段，根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，1997年高檔外銷公寓的租賃及銷售市場(chǎng)都比較穩(wěn)定，有一定的市場(chǎng)交易量，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目有A廣場(chǎng)、B大廈、C大廈等，因此本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象在1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　2.1998年6月18日

　　根據(jù)評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員的咨詢、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高檔外銷公寓的銷售市場(chǎng)變化不大，1998年類似房地產(chǎn)的銷售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評(píng)估不對(duì)1998年6月18日估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

　　3.2001年6月5日

　　根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹以及評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)市場(chǎng)所掌握的資料，高檔外銷公寓市場(chǎng)在該估價(jià)時(shí)點(diǎn)的銷售情況低迷，成交案例較少，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足。相反，租賃市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，雖租金下降，但仍維持一定的市場(chǎng)交易量，因此，本次評(píng)估采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象在2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　十、估價(jià)結(jié)果我公司估價(jià)人員本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。最終確定估價(jià)對(duì)象具備完整產(chǎn)權(quán)(能夠在市場(chǎng)上公開、自由地出售)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　十一、估價(jià)人員(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期　2001年6月5日至2001年7月10日。

　　房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算書

　　一、個(gè)別因素分析

　　(一)土地用途：××大廈的國(guó)有土地使用證所載的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級(jí)住宅，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為公寓，依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，此次評(píng)估設(shè)定用途為公寓。

　　(二)土地使用權(quán)性質(zhì)：××大廈的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓土地，出讓編號(hào)為××，土地出讓年限為50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限為45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限為44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限為41.58年。

　　(三)建筑面積：估價(jià)對(duì)象建筑面積為1084.4┫，每套房屋的建筑面積為135.5┫。

　　(四)根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號(hào)樓單元面積匯總表》，估價(jià)對(duì)象8套房屋的建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修等情況一致。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察過程中，對(duì)其中五套房屋進(jìn)行了人戶調(diào)查。此次評(píng)估假設(shè)這8套房屋在建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修方面情況一致，均為木質(zhì)地板，乳膠漆涂刷內(nèi)墑，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋配有1～2部分體式空調(diào)。

　　二、區(qū)域因素分析

　　(一)地理位置：××大廈位于××市××區(qū)××路××號(hào)，屬于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，該大廈是××地區(qū)第一家外資開發(fā)的，集辦公、商住、商業(yè)、娛樂、餐飲等多功能為一體的綜合性大廈。

　　(二)交通便捷度：××大廈位于××市××路與××路的交叉口，周邊鄰運(yùn)河通道海河，馬場(chǎng)道、解放路等，距××國(guó)際空港約7km，距××火車站約8分鐘車程，交通便捷度較高。

　　(三)周邊環(huán)境及商業(yè)繁華度：××大廈位于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，周邊分布有××大飯店、××大廈、××大廈，××大廈、××世貿(mào)廣場(chǎng)等高層建筑I除大廈裙樓的××百貨外，附近還有××集團(tuán)購(gòu)物中心等綜合性商場(chǎng)，距勸業(yè)場(chǎng)、××商廈、××道步行街、××路僅1.5km左右。各類物業(yè)相輔相成，互為推動(dòng)，形成規(guī)模效應(yīng)。

　　(四)基礎(chǔ)設(shè)施條件：區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整。

　　三、市場(chǎng)背景分析

　　××位于華北平原的東北部，瀕臨渤海灣，京哈、京滬鐵路在此交匯，成為連接海內(nèi)外、南北交通的樞紐，為首都北京門戶，是北方對(duì)外貿(mào)易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中國(guó)北方的經(jīng)濟(jì)中心。

　　××是一座有600年歷史的文化名城，××的建筑享有“萬(wàn)國(guó)博覽會(huì)”的美稱。近年來(lái)，隨著房改的深化、住房供給量和需求量的大幅上升，××加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)步伐。

　　四、估價(jià)思路及方法(同估價(jià)結(jié)果報(bào)告)

　　五、估價(jià)測(cè)算過程

　　(一)測(cè)算1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格

　　1.對(duì)采用收益法進(jìn)行評(píng)估的解釋

　　收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。&考試大&

　　根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則，針對(duì)房地產(chǎn)過去價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估人員雖可以采用該估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的數(shù)據(jù)，以證實(shí)買賣雙方在當(dāng)時(shí)已充分考慮到此價(jià)格將來(lái)的合理浮動(dòng)趨勢(shì)，但若該數(shù)據(jù)不能真實(shí)反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)進(jìn)行邏輯上的取舍。

　　根據(jù)評(píng)估人員所掌握的資料，××大廈1993年起動(dòng)工興建即開始預(yù)售，直至1998年都屬于銷售和租賃的穩(wěn)定時(shí)期，根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》所載的數(shù)據(jù)顯示，××大廈于1997年的平均租金水平約為0.8美元/(┫/d)，與之類似項(xiàng)目的租金約為1.1～1.3美元/(┫/d)。自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝薔小區(qū)化、規(guī)模化的方向發(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場(chǎng)處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)我方的調(diào)查，1999～2001年該類物業(yè)的銷售成交案例較少.租賃價(jià)格較低，不僅不再以美元支付租金.平均的租金價(jià)格也降至人民幣2～3元/(┫/d)。

　　顯然，1999年以前的買賣雙方對(duì)于這種租金劇烈下降的趨勢(shì)無(wú)法做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，租金遞減比率太大超過了平均資本化率，因此采用1997年4月25日以后的、變動(dòng)幅度如此大的實(shí)際租金收益數(shù)據(jù)不能客觀反映該估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，因此本次評(píng)估無(wú)法采用收益還原法對(duì)估價(jià)對(duì)象予1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

　　2.采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估

　　根據(jù)評(píng)估人員所掌握的資料，與××大廈相類似的物業(yè)于1997年4月處于銷售市場(chǎng)比較平穩(wěn)狀態(tài)。選取周邊類似房地產(chǎn)的交易案例，將估價(jià)對(duì)象與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生的交易價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。

　　(1)比較實(shí)例選擇。選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象的用途相近、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近、交易情況正常的交易案例，以它們的價(jià)格作比較，結(jié)合影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行因素修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。

　　實(shí)例A：××廣場(chǎng)

　　位于××市××區(qū)××路××號(hào)，××路的南側(cè)，商業(yè)繁華度較高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調(diào)，分布三部電梯，智能化系統(tǒng)完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價(jià)為1600美元/┫。

　　實(shí)例B：××大廈

　　位于××市××區(qū)××路××號(hào)，××路的南側(cè)，商業(yè)繁華度較高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況較好，公寓部分無(wú)中央空調(diào)，備有分體空調(diào)，分布兩部電梯，智能化系統(tǒng)基本完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價(jià)為1350美元/┫。

　　實(shí)例C：××大廈

　　位于××市××區(qū)××廣場(chǎng)××號(hào)，××站站前廣場(chǎng)，商業(yè)繁華度高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調(diào)，分布六部電梯，智能化系統(tǒng)完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價(jià)為1700美元/┫。

　　估價(jià)對(duì)象與三個(gè)交易實(shí)例在土地使用年限、土地用途、交易狀況方面情況相同，因此不作修正。

　　1)日期修正。由于估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較實(shí)例于1997年期間都屬于交易市場(chǎng)較穩(wěn)定時(shí)期，銷售價(jià)格較透明且一年中變化不大，因此此次設(shè)定估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較實(shí)例的交易日期為1997年4月，并不對(duì)估價(jià)對(duì)象的交易日期進(jìn)行修正。

　　2)區(qū)域因素。

　　A.交通通達(dá)度：××大廈與三個(gè)比較實(shí)例交通通達(dá)度情況接近，但××大廈與實(shí)例C兩面臨街，出入較方便;實(shí)例A與實(shí)例B位于××路的南倆，出入皆依靠××路。交通通達(dá)度分為一般、較高、高三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)相應(yīng)修正2%;則實(shí)例A、B為98，實(shí)例C不作修正。

　　B.商業(yè)繁華度：××大廈與三個(gè)比較實(shí)例都位于商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)，實(shí)例A與實(shí)例B雖臨××路，但周邊分布有一些政府機(jī)關(guān)或企事業(yè)單位，隔××路北側(cè)才為步行街及××街，商業(yè)繁華度稍差于××大廈及實(shí)例C。商業(yè)繁華度分為一般、較高、高三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)相應(yīng)修正1%;則實(shí)例A、B為99，實(shí)例C不作修正。

　　C.公用設(shè)施完備度：××大廈與三個(gè)比較實(shí)例都位于××市歷史上比較繁華地區(qū)，公用設(shè)施完備，以估價(jià)對(duì)象為100，三個(gè)實(shí)例不作修正。

　　D.環(huán)境優(yōu)劣度：××大廈與三個(gè)比較實(shí)例都位于××市歷史上比較繁華地區(qū)，較適合商住兩用公寓、寫字樓使用或投資，以估價(jià)對(duì)象為100，三個(gè)實(shí)例不作修正。

　　3)個(gè)別因素。

　　A.物業(yè)管理：物業(yè)管理情況是客戶在選擇購(gòu)買物業(yè)中非常重要的因素。××大廈與三個(gè)比較實(shí)例都采用國(guó)內(nèi)較知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，但根據(jù)評(píng)估人員對(duì)四個(gè)房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘察，實(shí)例A和實(shí)例C的物業(yè)管理水平屬于較高的檔次;××大廈與實(shí)例B的物業(yè)管理水平稍差于二者，物業(yè)管理狀況分一般、較好、好三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)相應(yīng)修正3%，實(shí)例A、C為103，實(shí)例B不作修正。

　　B.空調(diào)系統(tǒng)：估價(jià)對(duì)象和三個(gè)比較實(shí)例同為高檔外銷綜合樓，本次比較的公寓部分定位為高檔外銷公寓，不同的空調(diào)系統(tǒng)決定了物業(yè)的不同市場(chǎng)定位I對(duì)于高層建筑，室內(nèi)溫度的調(diào)節(jié)及新風(fēng)的更換是非常重要的。因此，高層建筑使用中央空調(diào)系統(tǒng)明顯優(yōu)于使用分體空調(diào)來(lái)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。以估價(jià)對(duì)象為100，實(shí)例A、C為103，實(shí)例　　　　B不作修正。

　　C.電梯系統(tǒng)：××大廈與實(shí)例A、實(shí)例B的電梯使用狀況基本相同，實(shí)例C略優(yōu)于前三者。以估價(jià)對(duì)象為100，實(shí)例A、B不作修正，實(shí)例C為102。

　　D.智能化系統(tǒng)：估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較實(shí)例的智能化系統(tǒng)都比較完備，水平布線、垂直布線到位;設(shè)置了國(guó)際衛(wèi)星電視系統(tǒng);保安監(jiān)控系統(tǒng);消防監(jiān)控系統(tǒng);網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)等，根據(jù)評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，實(shí)例A和實(shí)例C的智能化系統(tǒng)略好于××大廈及實(shí)例C，智能化系統(tǒng)分基本完備、完備兩個(gè)等級(jí)，每相差一個(gè)等級(jí)相應(yīng)修正1%。以估價(jià)對(duì)象為100，實(shí)例A、C為101，實(shí)例B不作修正。

　　取上述三個(gè)實(shí)例修正后的房地產(chǎn)單價(jià)的平均值作為此次市場(chǎng)比較法測(cè)算的價(jià)格：

　　房地產(chǎn)單價(jià)=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/┫)

　　房地產(chǎn)總價(jià)=1495×1084.4=1621178美元=162.12(萬(wàn)美元)

　　(二)測(cè)算1998年6月18日的房地產(chǎn)價(jià)格

　　根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員的咨詢和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高檔外銷公寓的銷售市場(chǎng)變化不大，1998年類似房地產(chǎn)的銷售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評(píng)估不對(duì)1998年6月18日估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，仍采用1997年4月25It的房地產(chǎn)價(jià)格：

　　房地產(chǎn)單價(jià)=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/┫)

　　房地產(chǎn)總價(jià)=1495X1084.4―1621178(美元)=162.12(萬(wàn)美元)

　　根據(jù)××物業(yè)管理公司向評(píng)估人員出示1997～1998年××大廈的部分銷售合同，經(jīng)過××市房管部門有關(guān)人員的確認(rèn)，認(rèn)為該合同能夠客觀反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況

　　雖然不同樓層、不同朝向、不同戶型的房屋售價(jià)不同，但從上述交易案例可以看出，估價(jià)對(duì)象1997年4月25日和1998年6月18目的評(píng)估結(jié)果能夠基本反映××大廈的正常銷售水平。

　　(三)測(cè)算2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格

　　自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝著小區(qū)化、規(guī)?；姆矫姘l(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場(chǎng)處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)有關(guān)部門所掌握的情況，1999～2001年該類物業(yè)的開發(fā)商報(bào)價(jià)已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類物業(yè)無(wú)法啟動(dòng)銷售市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)相比略顯活躍，雖然租金價(jià)格較低，但類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)實(shí)際成交租金比較透明，所以采用收益法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格能客觀真實(shí)反映該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作情況和現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。

　　收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。

　　1.租金收入

　　(1)年租金毛收入。與估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)類似項(xiàng)目租金在2～3元人民幣/(┫/d)(建筑面積)，目前該區(qū)域內(nèi)的公寓供應(yīng)量較大，市場(chǎng)的選擇面廣，可替代性的物業(yè)較多，通過對(duì)硬件、軟件等影響市場(chǎng)租金的因素比較，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金定位在2.5元人民幣/(┫/d)(建筑面積)時(shí)將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，估價(jià)對(duì)象總建筑面積為1084.4┫，則估價(jià)對(duì)象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515(元)

　　(2)年有效租金收入。按正常出租空置率20%計(jì)算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5%，則年有效租金收入為：989515×(1-20%)×(1-5%)=752031(元)

　　2.年客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　(1)房產(chǎn)稅。按年有效租金收入的12%計(jì)算：

　　752031×12%=902414(元)

　　(2)營(yíng)業(yè)稅。按年有效租金收入的5.5%計(jì)算：

　　752031×5.5%=41362(元)

　　(3)物業(yè)維修費(fèi)用。根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計(jì)資料，維修費(fèi)約占年有效租金收入的3.0%，則物業(yè)維修費(fèi)為：

　　752031×3.0%=22561(元)

　　(4)物業(yè)管理費(fèi)。包括正常使用下的能源費(fèi)、清潔費(fèi)以及員工工資、福利等費(fèi)用，按年有效租金收入的8%計(jì)算：

　　752031×8%=60162(元)

　　(5)租賃代理費(fèi)。由于該類物業(yè)一般由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)外出租，因此應(yīng)向物業(yè)管理公司支付一個(gè)月的租金毛收入作為租賃代理費(fèi)。雖然不同房屋的租期長(zhǎng)短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費(fèi)有所不同，本報(bào)告假設(shè)年租賃代理費(fèi)按一個(gè)月(30天)租金毛收入計(jì)算：

　　2.5×30×1084.4=81330(元)

　　(6)保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)是指為使房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，根據(jù)目前財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率的標(biāo)準(zhǔn)，取估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)類似項(xiàng)目的平均市場(chǎng)售價(jià)的0.3%。該區(qū)域公寓平均市場(chǎng)售價(jià)取7000元/┫，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1084.4┫，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：

　　7000×1084.4×0.3%=22772(元)

　　(7)年客觀運(yùn)營(yíng)成本。年客觀運(yùn)營(yíng)成本=房產(chǎn)稅+營(yíng)業(yè)稅+物業(yè)維修費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+租賃代理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431(元)

　　3.年凈收益

　　年凈收益=年有效租金收入-年客觀運(yùn)營(yíng)成本=752031―318431=433600(元)

　　4.確定資本化率及凈收益遞增比率

　　(1)資本化率的實(shí)質(zhì)為投資的收益率，即估價(jià)時(shí)選用的資本化率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。本次評(píng)估采用市場(chǎng)提取法測(cè)算資本化率。

　　1)選取可比實(shí)例。選取市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)實(shí)例A一套建筑面積為120┫的公寓、實(shí)例8一套建筑面積為112┫的公寓以及××大廈的一套建筑面積為86.34┫。二手房出租及轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，設(shè)定三個(gè)物業(yè)的客觀運(yùn)營(yíng)成本及剩余土地使用年限基本一致，能夠反映同類物業(yè)的平均水平

　　根據(jù)評(píng)估人員所掌握的資料××大廈的實(shí)例為已購(gòu)買該大廈的業(yè)主自行刊登廣告報(bào)價(jià)，是否存在一個(gè)公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)不可知，是否存在急于交易而壓低價(jià)格的因素不可知，且該資本化率明顯低于其他類似房地產(chǎn)的資本化率，因此在求取估價(jià)對(duì)象資本化率時(shí)，不采用該實(shí)例。

　　采用實(shí)例A、實(shí)例B的資本化率的平均值得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2001年6月5日的資本化率：

　　(5.31%+4.5%)÷2=4.91%

　　(2)估價(jià)對(duì)象及類似房地產(chǎn)自1999年至今，一直保持著銷售市場(chǎng)滯銷、租金價(jià)格較低的狀態(tài)，在測(cè)算2001年6月5目的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員假設(shè)估價(jià)對(duì)象的年凈收益在剩余的41.58年的經(jīng)營(yíng)年限將保持平穩(wěn)狀態(tài)。

　　5.完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

　　P=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中p――完整產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;

　　a――年凈收益(433600元/a);

　　r――資本化率(4.91%);

　　n――土地使用年限(按剩余土地使用年限41.58年計(jì))。

　　根據(jù)上述公式以及上述分析取得的數(shù)據(jù)，測(cè)算出估價(jià)對(duì)象具備完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格為762.75萬(wàn)元人民幣，折合單價(jià)為7034元/┫。

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