2013房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習(xí)十

　　一、 問答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在“答題紙”對(duì)應(yīng)的題號(hào)下。)

　　(一)，某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500平方米，總建筑面積為4500平方米，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/平方米。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/平方米,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的?

　　(二)，某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中一至四層為商業(yè)裙樓，五至二十層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓二、三、四層的各一部分和五到八層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。

　　(三)、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購買?為什么?

　　二、單項(xiàng)選擇題(共10小題，每小題2分。每小題只有一個(gè)選項(xiàng)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在“答題紙”各小題對(duì)應(yīng)的括號(hào)里)

　　(一)甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問：

　　1，甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是(　　)

　　A， 因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高

　　B， 因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低

　　C， 該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值

　　D， 該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)

　　(二)賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5　月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

　　2，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是(　　)

　　A，2002年4月25日　　　　　　　　　　B，2002年5月25日

　　C，2002年7月25日　　　　　　　　　　D，2002年7月25日以后的某一天

　　3，估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是(　　)

　　A， 合同1規(guī)定的房款

　　B， 合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

　　C， 合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

　　D， 合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

　　(三)某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場價(jià)值為1280萬元，問：

　　4，確定商場在2002年8月30日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是(　　)

　　A， 1200萬加100萬　　　　　　　　　　B，1280萬加100萬

　　C， 200萬　　　　　　　　　　　　　　　D，1280萬

　　5，設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P，若為投?；痣U(xiǎn)而對(duì)商場進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為(　　)

　　A. P B. P加上商場的土地使用權(quán)價(jià)格 C. P減去商場的土地使用權(quán)價(jià)格

　　D. P加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　(四)某工廠有一臨街廠房，占地面積900平方米，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800平方米，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價(jià)格分別為樓面地價(jià)650和1400元/平方米,其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/平方米。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價(jià)格平均為建筑面積4250/元平方米，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/平方米。如果工廠將其廠房改造裝修成為商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/平方米。問：

　　6，如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為(　　)萬元。

　　A，315.0　　　　　B，216.0　　　　C，295.2　　　　　　　D，333.0

　　7，假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場價(jià)格約為(　　)萬元。

　　A，603　　　　　　B，522　　　　　C，450　　　　　　　D，549

　　(五)回答下列選擇題

　　8，下列說法中錯(cuò)誤的是(　　)

　　A， 在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)寫成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采用成本法

　　B， 在同一建筑工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用的成本法得假設(shè)開發(fā)法

　　C， 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

　　D，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是保守的

　　9，商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大的差異。在同一層商場內(nèi)，對(duì)其租金起最終決定作用的因素是(　　)

　　A， 是否靠近樓梯

　　B， 是否靠近拐角

　　C， 營業(yè)額的大小

　　D，臨街面寬窄

　　10，下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開市場價(jià)值提是(　　)

　　A， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　B， 房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評(píng)估

　　C， 房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估

　　D，房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)凇按痤}紙”上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面的空格處不計(jì)分。)

　　封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　××商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)

　　二、估價(jià)方: ××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所(法定代表、住所略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001??3009號(hào)商鋪，總建筑面積為547.15平方米。

　　××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　××商業(yè)城為理綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，二層、三層經(jīng)營男女裝，四層經(jīng)營家用電器及床上用品，五層為兒童樂園，六層為辦公及娛樂場所。

　　根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，三層鋪位(3001??3009號(hào))經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

　　四、估價(jià)目的

　　為××有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值。

　　五、估價(jià)地點(diǎn)

　　2002年6月20日

　　六、定義價(jià)值(略)

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。

　　市場比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　××有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的3001??3009號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15平方米產(chǎn)，該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為398萬港元，折合人民幣為426萬元，(港幣：人民幣=1：1.07)。

　　十一、估價(jià)人員(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析

　　××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價(jià)方法選用(略)

　　六、估價(jià)測(cè)算過程

　　(一)運(yùn)用市場比較法估價(jià)

　　由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過程如下：

　　1， 交易情況修正

　　可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，得估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。

　　2，交易日期修正

　　有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場價(jià)格略有下降，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修正。

　　2， 個(gè)別因素修正

　　3， 以上選擇的三宗可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象情況有所差異(詳述略)，故進(jìn)行個(gè)別因素修正。

　　4， 區(qū)域因素修正

　　可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例A;

　　可比實(shí)例B與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B;

　　可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例C;

　　市場比較法估價(jià)計(jì)算表

　　物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪　　　　　　　　　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2002年6月20日

　　5， 求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)=(7282+7197+7402)/3=7294港元/平方米

　　故采用市場比較法估價(jià)商業(yè)城三層3001---3009號(hào)商鋪的公開市場價(jià)值總額為：

　　547.15平方米×7294平方米=3990912港元

　　取整為399萬港元。

　　(二)運(yùn)用收益法估價(jià)

　　由于預(yù)測(cè)未來收益水平比較穩(wěn)定，市場發(fā)展平穩(wěn)，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V= 　　　　　資本化率取9%。

　　(1)估算年租金收入

　　經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：

　　該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月(該費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi))，則年收益為：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。

　　(2)計(jì)算年出租費(fèi)用

　　維修費(fèi)：按年收益率3%計(jì)算，年維修費(fèi)=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米

　　房產(chǎn)稅：建筑物購建價(jià)格×70%×102%=65.1元/平方米

　　保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購建價(jià)格×2.5%=19.4元/平方米

　　營業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)合計(jì)取年租金收入的16.576%，為

　　1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米

　　(3)估價(jià)年收益

　　1020-284=726元/平方米

　　(4)求取收益價(jià)格

　　剩余使用年限為34年，則收益價(jià)格單價(jià)

　　V= 7741港元/平方米

　　(港幣：人民幣=1：1.07)

　　故采用收益法估價(jià)商業(yè)城第三層3001---3009號(hào)商鋪的公開市場價(jià)值總額為：

　　7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整為396萬港元。

　　七、估價(jià)結(jié)果確定

　　將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價(jià)價(jià)值：

　　最終估價(jià)值=(399+396)/2=398萬港元

　　綜上所述，××商業(yè)城三層3001---3009號(hào)商鋪于2002年6月20日的公開市場價(jià)值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。

　　附件(略)

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