2013房地產(chǎn)估價師案例分析練習(xí)八

　　一、問答題(共3題，每題10分)

　　(一)市場比較法是房地產(chǎn)估價中最主要、最常用的方法之一。采用市場比較法估價在選取可比實例時需要考慮哪些因素?假如有一交易實例的成交日期與估價時點相差五年，可否將該交易實例選作可比實例?為什么?

　　(二)張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

　　1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

　　2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什么?

　　(三)某人于1996年7月預(yù)購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原狀裝修設(shè)施，進行了重新裝修，又花費了40萬元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價機構(gòu)進行估價，此時同類型(指重新裝修前)別墅的正常市場售價為130萬元，該人希望評估值為1997年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：

　　1、該人與開發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件;

　　2、該人的購房發(fā)票;

　　3、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;

　　4、其他市場資料。

　　問：1、上述資料用于抵押估價是否齊全?

　　2、估價人員可否承諾按170萬元進行估價?

　　3、可否按1997年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?

　　二、選擇題(共2題，每題10分。每題的備選取答案中只有一個最符合題意，請將這個答案填在各題相應(yīng)的括號內(nèi))

　　(一)某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1、應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價：( )

　　A、根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價

　　B、根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價

　　C、根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D、根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑：( )

　　A、自行改變

　　B、經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

　　C、經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D、經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3、該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為( )

　　A、該兩幢建筑物的抵押評估價格之和

　　B、該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金

　　C、該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D、該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　4、該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為( )

　　A、該兩幢房屋的正常市場價值

　　B、該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值

　　D、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　(二)甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元;乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。

　　1、確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是( )

　　A、以1500萬元作為評估值

　　B、以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評估值

　　C、以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。

　　D、以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。

　　2、如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，則估價時點應(yīng)為( )

　　A、1993年12月 B、1995年7月

　　C、項目轉(zhuǎn)讓日期 D、項目建成日期

　　3、該商品房預(yù)計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是( )

　　A、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài)。

　　B、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)。

　　C、估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)。

　　D、估價對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)。

　　根據(jù)測算，上述三個交易實例修正后的價格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個價格作為結(jié)果：

　　比準(zhǔn)價格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)

　　成本法與市場比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：

　　土地單價=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)

　　C、土地估價綜合結(jié)果

　　土地總價=土地單價×土地總面積=3348元/m2×70000m2=23436(萬元)

　　2、別墅建筑物估價

　　別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費用 為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。

　　A、據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2，包含建筑費(含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費)、專業(yè)費8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費10%。

　　B、根據(jù)建筑情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評估價格為3428元/m2×35285m2=120957000(元)=12095.7(萬元)

　　根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2×50%=1714元/m2

　　C、現(xiàn)有別墅建筑物價格：

　　3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51萬元

　　4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格

　　23436+3072.51=26508.51(萬元)

　　(二)方法二：別墅項目整體估價

　　根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運用市場比較法求取本項目完工后的總樓價，再扣減銷售中發(fā)生的稅費及建筑物未完工部分的價格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格。

　　1、別墅總樓價

　　市場研究分析(略)

　　據(jù)掌握的市場資料，經(jīng)綜合分析，確定估價對象平均售價為11200元/m2，則本項目完工后的總樓價為11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2萬元

　　2、銷售稅費(含買賣手續(xù)費，代理及廣告費，營業(yè)稅及附加，所得稅等)為項目完工后總樓價的10%，則39519.2×10%=3951.9(萬元)

　　3、建筑物未完工部分的價格=全部完工后別墅建筑物總價格現(xiàn)有別墅建筑物價格=12095.7-3072.51=9023.19(萬元)

　　4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(萬元)

　　八、估價結(jié)論

　　以上兩種估價思路的估價結(jié)果如表三：

　　估價結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格為26526.31萬元

　　九、附件，說明，其他資料(略)

　　四、改錯題(指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。不得在試題上改，在答題處指出錯誤內(nèi)容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)(本題10分)

　　在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420平方米，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場與開商議定，小區(qū)建成后在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280平方米給該商場，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務(wù)人員按下列方法計算應(yīng)付款項：

　　1、結(jié)構(gòu)差價

　　920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56(萬元)

　　2、新增建筑面積成本

　　920×1.4×700=901600(元)=90.16(萬元)

　　3、補交地價款

　　萬元)

　　模擬試題一參考答案

　　一、 問答題

　?、宕穑?、采用市場比較法估價在選取可比實例時需要考慮的主要因素有：

　　(1) 可比實例與估價對象的用途應(yīng)該相同;

　　(2) 可比實例與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)該相同;

　　(3) 可比實例與估價對象所處地區(qū)應(yīng)相同，或者是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū);

　　(4) 可比實例與估價對象的價格類型應(yīng)該相同;

　　(5) 可比實例與估價對象的價格時點應(yīng)該接近;

　　(6) 可比實例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。(或答：可比實例應(yīng)與估價對象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類似性;地點的同一性或類似性;③可比實例交易情況無反常。)

　　2、假如有一交易實例的成交日期與估價對象的估價時點相差五年，則不宜將此交易實例選作可比實例，因為成交日期與估價時點相差時間過長(5年應(yīng)該視作很長)，通常房地產(chǎn)市場變化較大，就難以進行有效的交易日期修正。(在特殊情況下，即在成交日期)的房地產(chǎn)價格水平與估價時點下的房地產(chǎn)價格水平若沒有太大的變化情況下，也可以將此交易實例選做可比實例，但必須注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場變化情況，盡可能選用交易日期與估價時點接近的實例。)

　?、娲穑?，應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。

　　2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。

　　3，該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。

　?、绱穑?.上述資料用于抵押估價尚不齊全;

　　2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價;

　　3.不能按1997年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學(xué)合理的。

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