2013年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法考前練習(xí)九

　　一.單選題：

　　1.某公司發(fā)行總面額為800~f元的債券，票面利率為12%，發(fā)行費用率為4%，發(fā)行價格為900萬元，公司所得稅稅率為33%，則該債券的發(fā)行成本為( )。

　　A.12.50%

　　B.11.11%

　　C.8.38%

　　D.7.44%

　　標準答案：d

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：5.56

　　本題得分：0

　　解析：

　　2.收益法的理論依據(jù)是 ( )

　　A.生產(chǎn)費用價值論

　　B.經(jīng)濟原理

　　C.替代原理

　　D.預(yù)期原理

　　標準答案：d

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：5.56

　　本題得分：0

　　解析：生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論論據(jù)，替代原理是市場法的理論依據(jù)。

　　3.用收益法計算房地產(chǎn)價格，若凈收益A每年不變，報酬率為0，收益年限為n，則V=( )

　　A.∞

　　B.n*A

　　C.A

　　D.0

　　標準答案：b

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：5.56

　　本題得分：0

　　解析：做這個題的關(guān)鍵是要選對收益法的公式，我們根據(jù)報酬資本化法最一般的公式： V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)* (1+Y2)]+… +An/[(1+Y1)*(1+Y2)*… (1+Yn)] 由于凈收益A每年不變，報酬率為0，收益年限為n，所以代入上面的公式可以得到：V=A*n 。

　　4.評估某宗收益性房地產(chǎn)的價格時，在其他因素不變的情況下，預(yù)測的未來凈收益越大，評估出的價格會( )

　　A.越高

　　B.越低

　　C.不變

　　D.難說

　　標準答案：b

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：5.56

　　本題得分：0

　　解析：收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的，收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于未來凈收益、獲得凈收益的可靠性和獲得凈收益期限的長短三個因素。其中，未來凈收益越大，房地產(chǎn)價值就越高，反之就越低。

　　5.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為( )

　　A.4858

　　B.5200

　　C.2700

　　D.6264

　　標準答案：b

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：5.56

　　本題得分：0

　　解析：

　　6.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該房地產(chǎn)的價格為( )萬元

　　A.100

　　B.42

　　C.63

　　D.77

　　標準答案：a

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：5.56

　　本題得分：0

　　解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費用，然后兩個結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。

　　7.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價格為( )萬元

　　A.225.00

　　B.237.50

　　C.381.25

　　D.395.83

　　標準答案：c

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：5.56

　　本題得分：0

　　解析：

　　二.多選題：

　　1.有了貨幣的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值之和，其高低取決于下列3個因素：( )。

　　A.可獲凈收益的大小

　　B.可獲凈收益期限的長短

　　C.獲得該凈收益的可靠性

　　E.建立在貨幣具有時間價值的觀念，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢

　　標準答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：11.12

　　本題得分：0

　　解析：收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。E的說法是錯誤的。

　　2.收益法適用的對象，是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如( )等房地產(chǎn)。

　　A.農(nóng)地和商業(yè)

　　B.旅館和餐飲

　　C.寫字樓

　　D.公寓

　　標準答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：11.12

　　本題得分：0

　　解析：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、 商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫 (用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所 屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

　　4.收益法適用的條件，是房地產(chǎn)的{ }都易于量化。

　　A.收益 B.風(fēng)險

　　C.價值 D.金額

　　標準答案：A, B

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：11.12

　　本題得分：0

　　解析：收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化。

　　5.收益法的公式為：V=A/Y，則此公式的前提是( )。

　　A.凈收益每年不變?yōu)锳 B.報酬率大于零為Y

　　C.收益年限n為無限年 D.報酬率為零

　　標準答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：11.12

　　本題得分：0

　　解析：見教材。

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