2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理考前練習(xí)3

　　計(jì)算題(共2題，每題10分，要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)兩面位。)

　　1. 某人準(zhǔn)備購買套價(jià)格為15萬元的住宅，首期付款為25%直接支付，其余申請抵押貸款，期限為8年，利率 為15%，按月等額償還，問月還款額是多少?如果該人40%月收入可用于住房消費(fèi)，該人月收入應(yīng)為多少?若抵押貸款寬限兩年，(還息不還本，)剩余6年內(nèi)按月等[額償還，則月還款額是多少?月收入應(yīng)為多少?

　　答案：

　　(1)貸款數(shù)額P= 15×(1-25%)=112500元，i=15%/12=1.25%,n=12×8=96月

　　n,=12×6=72月

　　(2) 月還款額為:

　　A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　=112500*1.25%*(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元

　　該人月收入為2018.86/40%=5047.15元

　　(3) 前兩年不償還本金,也就是P值仍為112500元,要6年償還,則

　　A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1]

　　=112500*1.25%*(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元

　　該人月收入為2378.81/40%=5947.04元.

　　2. 某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓用于出租經(jīng)營，合同價(jià)為1億元，開發(fā)商自有資金的投入為4000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為5%，還款從獲得租金收入的年份開始，15年內(nèi)以每年等額還本付息的方法償付，開發(fā)商通過與其它的投資機(jī)會(huì)比較，確定該項(xiàng)投資的最低期望收益率為8%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示，請根據(jù)已知條件完成表2和表3，并用凈現(xiàn)值法，分別從全部和自有資金投入的角度，判斷該投資項(xiàng)目是否能滿足要求。(不考慮營業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)影響。)

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