2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)輔導(dǎo)(2)

　　房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　房地產(chǎn)估價是建立在房地產(chǎn)估價師對估價對象，及其所在的房地產(chǎn)子市場運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識，以及相關(guān)制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會等因素對估價對象價值影響的判斷基礎(chǔ)上的。從理論上講，合格的(或者說具有專業(yè)勝任能力的)房地產(chǎn)估價師會對估價對象及其所在的房地產(chǎn)子市場運(yùn)行規(guī)律有全面、正確的認(rèn)識，并可以準(zhǔn)確判斷相關(guān)制度、政策、經(jīng)濟(jì)、社會等因素對估價對象價值的影響。因此從理論上講，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值應(yīng)相同，而且對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值的正確與否可以由事后的實(shí)際成交價格來驗(yàn)證。

　　但在實(shí)際中，常常會出現(xiàn)不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象，在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值不相同，也與實(shí)際成交價格有差異。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。

　　實(shí)際上，估價總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產(chǎn)估價師擁有的估價對象價值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產(chǎn)估價師也難以得出完全相同的估價結(jié)果，只會得出近似的估價結(jié)果，而且評估價值都會有一定的誤差，即：

　　評估價值=真實(shí)價值+誤差

　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，估價準(zhǔn)確性的問題經(jīng)常出現(xiàn)在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中。在老師證人(公認(rèn)的具有較高專業(yè)能力的估價師)的引導(dǎo)下，法官使用了“誤差范圍(marginoferror)”的指標(biāo)。其概念是評估價值與估價對象的“真實(shí)價值(truevalue)”偏差的可接受范圍。如果評估價值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價師有“專業(yè)疏忽(professionalnegligence)”。很多時候，法官使用的誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到15%.對于難度很大的估價業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%.

　　目前，英國估價行業(yè)對判斷估價準(zhǔn)確性的意見，是考察估價師的估價過程而不是估價結(jié)果。例如，估價師是否遵守了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是否明確地告知委托人估價過程和估價結(jié)果的性質(zhì)和有限性。我們知道，估價結(jié)果受限于估價師現(xiàn)有的知識水平和范圍，以及數(shù)據(jù)的完整性和估價業(yè)務(wù)的時間要求。合格的估價師應(yīng)當(dāng)對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人。事實(shí)上，不同的估價師采用不同的假設(shè)，是造成很多情況下對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值不相同的重要原因。

　　需要指出的是，一般之所以不直接使用實(shí)際成交價格來判斷估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，還因?yàn)楣纼r結(jié)果是假定在正常交易情況下所形成的價格，而實(shí)際成交時的交易情況并不一定正常，實(shí)際成交價格不一定是正常市場價格。

　　為了防止不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值出現(xiàn)較大偏差，促使評估價值更加客觀合理，相關(guān)估價國際組織、區(qū)域組織以及許多國家和地區(qū)的估價行業(yè)組織或者政府部門，制定了指導(dǎo)估價師從事估價業(yè)務(wù)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則、指南等。

　　例如，國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會(InternationalValuationStandardsCommittee，簡稱IVSC)制定并努力推廣《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》(InternationalValuationStandards，IVS);

　　歐洲估價師協(xié)會聯(lián)合會(TheEuropeanGroupofValuers'Associations，簡稱TEGoVA)制定了《歐洲估價標(biāo)準(zhǔn)》(EuropeanValuationStandards，EVS);

　　美國估價促進(jìn)會估價標(biāo)準(zhǔn)委員會(TheAppraisalStandardsBoardofTheAppraisalFoundation)制定了《專業(yè)估價操作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)}(UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice，USPAP);

　　英國的皇家特許測量師學(xué)會(RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，簡稱RICS)制定了《評估和估價標(biāo)準(zhǔn)》(RICSAppraisalandValuationStandards);

　　日本制定了《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》;

　　中國中國臺灣“內(nèi)政部”制定了《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》;

　　中國香港測量師學(xué)會制定了《物業(yè)估值準(zhǔn)則》(TheHKISValuationStandardsonProperties);

　　中國內(nèi)地制定了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等。