2012年房地產估價師《理論與方法》考點輔導(3)

　　房地產估價既是一門科學又是一門藝術

　　正確的房地產價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價理論和方法，還必須依靠房地產估價師的實踐經驗。因為房地產市場是地區(qū)性市場，各地的市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產價格的因素眾多，其中許多因素對房地產價格的影響不易準確把握和量化，從而房地產價值不是簡單地套用某些數(shù)學公式或數(shù)學模型就能夠計算出來的，數(shù)學公式或數(shù)學模型中的一些參數(shù)、系數(shù)有時也需要依靠房地產估價師的經驗判斷。此外，不同的估價方法是從某一個角度或某一個方面建立起來的，或多或少有一些局限性，在估價實務中要求房地產估價師采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調整及綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，以及如何對不同估價方法計算出的結果進行取舍、調整，最終得出估價結果，這個過程是房地產估價師對行業(yè)規(guī)律的把握，對估價理論的掌握以及其實務操作能力的綜合體現(xiàn)。最終的估價結果是否客觀合理，也依賴于房地產估價師綜合判斷藝術水平的高低。因此，可以說房地產估價不僅是一門科學，也是一門藝術。

　　三、房地產估價的必要性

　　(一)、專業(yè)估價存在的基本前提

　　一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對其有內在需求的基礎上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業(yè)、一個行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個行業(yè)對社會福利和社會進步所帶來的貢獻，那么這種職業(yè)、這個行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會存在下去，更不用說隨著社會發(fā)展而不斷發(fā)展了。

　　雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格，但并不一定都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常就不需要專業(yè)估價。

　　例如，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》(2004年11月25日法釋～2004516號)第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估?！笨梢?，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。其原因在于：

　?、僖环N資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單比較)便可得知，就不需要專業(yè)估價;例如，舊市場上的舊彩電、冰箱等物品。

　　②一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業(yè)人員估價顯得不經濟，則也不需要專業(yè)估價。