2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(12)

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定過程

　　如前所述，確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過程，然后再確定估價(jià)的測算過程和需要采用的估價(jià)方法。

　　例如，在進(jìn)行保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估時(shí)，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線就是：先對(duì)保險(xiǎn)事故發(fā)生前的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再對(duì)保險(xiǎn)事故發(fā)生后的估價(jià)對(duì)象估價(jià)，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果的差額就是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值。

　　再以第三章【案例3-2】的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)，然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。

　　一些簡單明確的房地產(chǎn)估價(jià)往往比較容易確定估價(jià)技術(shù)路線，確定估價(jià)技術(shù)路線的過程通?？梢院喕癁檫x擇確定估價(jià)方法。而一些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)估價(jià)則要先明確價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成過程，再據(jù)此理清思路，定下估價(jià)技術(shù)路線。

　　第二章 各種目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。

　　考試基本要求掌握：房地產(chǎn)估價(jià)的兩類主要假設(shè)前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，房屋租賃價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

　　熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)目的與房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)目的對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值的規(guī)定作用，國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)課稅估價(jià)，征地估價(jià)，房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)評(píng)估。

　　了解：拆遷集體土地房屋估價(jià)，房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)及內(nèi)容。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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