2012年房地產估價師《案例與分析》精講(13)

　　房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，指的是委托人為了什么需要而聘請估價機構估價。房地產估價時需要根據估價目的來決定在估價時采取何種估價假設前提和何種價格類型。

　　估價假設前提主要有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。最高最佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、技術上可能、經濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。相對于最高最佳使用前提著重強調估價對象本身發(fā)揮最高最佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分(例如房地產)按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經營發(fā)揮最大的效用。

　　價格類型則有市場價值、投資價值、保險價值、課稅價值等。

　　一種類型的價格通常只會有一種估價前提。各種類型的價值是房地產在各種情況下所體現的交換價值，也可以說是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產交換價值實現形式的約束。

　　由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產交換價值的實現形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產會有不同的交換價值。在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種目的相關的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。

　　第一節(jié) 國有土地使用權出讓價格評估

　　一、國有土地使用權出讓價格評估的法律規(guī)定

　?、?取得國有土地使用權，必須交納土地有償使用費等費用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地?！?/P>

　?、?出讓方式及價格管理

　　《城市房地產管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協議的方式?！边@是對土地使用權出讓方式的規(guī)定。拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓方，就其出讓土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓價格的方式。招標方式是在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某宗地土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權價格的方式。協議方式是土地使用權有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協商，確定土地使用權出讓金等有關事宜的方式。

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