2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(68)

　　三、指錯題(下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分)。$lesson$

　　致委托估價方函(略)

　　××別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報告(略)

　　××別墅房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、委托估價方

　　××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　二、受理估價方

　　××市房地產(chǎn)估價事務(wù)所

　　三、估價目的

　　為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價

　　四、估價時點

　　1998年4月15日

　　五、估價對象概況

　　(一)××市概況(略)

　　(二)××別墅項目概況

　　1、土地情況

　　A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。

　　B、土地總面積70000平方米。

　　C、用途：別墅及配套設(shè)施。

　　D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米

　　其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378平方米。

　　2、地上物情況

　　該別墅項目開發(fā)分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設(shè)備(略)

　　六、估價采用的方法和步驟

　　(一)采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法;

　　(二)分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。

　　七、價格過程

　　(一)方法一：房地分別估價

　　1、土地估價：采用成本法與市場比較法兩種進(jìn)行估價，綜合平均得出土地評估價格。

　　A、利用成本法進(jìn)行土地估價

　　計算公式：土地價格=取得土地費用+土地開發(fā)費用+土地使用權(quán)出讓金

　　根據(jù)估價人員實地勘察，在估價時點，城市邊緣某宗地實際取得土地費用為每平方米396元，土地開發(fā)費用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項合計為每平方米3324元。

　　B、利用市場比較法進(jìn)行土地估價

　　表一

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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