2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(69)

　　第八講 成本法(三)$lesson$

　　一、內(nèi)容提要

　　1、現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成;

　　2、現(xiàn)行房屋折舊制度;

　　3、現(xiàn)行房屋完損等級評定標準;

　　4、成本法總結(jié)和運用舉例。

　　二、考試要求

　　了解現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成、現(xiàn)行房屋折舊制度和現(xiàn)行房屋完損等級評定標準。

　　三、內(nèi)容輔導

　　第六節(jié) 現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成

　　為便于對前述成本法中有關(guān)問題的理解及實際應用，下面將現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定作一綜合介紹。

　　一、商品住宅價格的構(gòu)成

　　1992年7月20日，國家物價局、建設(shè)部、財政部、中國人民建設(shè)銀行聯(lián)合頒發(fā)的《商品住宅價格管理暫行辦法》([1992]價費字382號)規(guī)定：商品住宅價格應以合理成本為基礎(chǔ)，有適當利潤，結(jié)合供求狀況和國家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。商品住宅價格由下列項目構(gòu)成：

　　1.成本。包括：

　　(1)征地費及拆遷安置補償費：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)勘察設(shè)計及前期工程費：依據(jù)批準的設(shè)計概算計算。

　　(3)住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預算計算。

　　(4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費：依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算;住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行。

　　(5)管理費：以上述(1)至(4)項之和為基數(shù)的1%-3%計算。

　　(6)貸款利息：計入成本的貸款利息，根據(jù)當?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。

　　2.利潤。以上述成本中(1)至(4)項之和為基數(shù)核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　3.稅金。按國家稅法規(guī)定繳納。

　　4.地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。

　　下列費用不計人商品住宅價格：(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用;(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。

　　根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應趨近于零。

　　二、經(jīng)濟適用住房價格的構(gòu)成

　　根據(jù)國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》(2002年11月17日計價格[2002]2503號)的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房實行政府指導價。制定經(jīng)濟適用住房價格，應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。

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