2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(70)

　　(一)開發(fā)成本$lesson$

　　1、按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費。

　　2、開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、道路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。

　　3、列入施工圖預(yù)(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。

　　4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。

　　5、管理費按照不超過以上1至4項費用之和的2%計算。

　　6、貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。

　　7、行政事業(yè)性收費按照國家有關(guān)規(guī)定計收。

　　(二)稅金

　　依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。

　　(三)利潤

　　按照不超過開發(fā)成本中1至4項費用之和的3%計算。

　　三、農(nóng)地征用費的構(gòu)成

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(1998年8月29日修訂)等法律、法規(guī)的規(guī)定，在征用農(nóng)地中發(fā)生的有關(guān)稅費如下：

　　1.土地補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用其他土地的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　2.安置補助費。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　3.地上附著物和青苗的補償費。地上附著物和青苗的補償費包括房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗等的補償費，其標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　4.新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征用城市郊區(qū)菜地的)。

　　5.耕地開墾費(占用耕地的)。

　　6.耕地占用稅(占用耕地的)。

　　7.征地管理費。是由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。

　　8.政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。

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