房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試模擬練習(xí)題(9)

　　6、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有( )。

　　A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地 B、在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)

　　C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行 D、常常遭受洪水威脅

　　答案：BD轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　解析：在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)使辦公環(huán)境受到影響，會(huì)降低該類房地產(chǎn)價(jià)格，常常遭受洪水威脅更會(huì)使房地產(chǎn)貶值。

　　7、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括( )。

　　A、委托估價(jià)合同 B、實(shí)地查勘記錄

　　C、估價(jià)人員的作息時(shí)間 D、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告

　　E、估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況

　　答案：ABDE

　　解析：見教材。

　　8、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。

　　A、交通建設(shè) B、市場(chǎng)供求變化 C、人口素質(zhì)變化

　　D、所在地區(qū)衰落 E、城市規(guī)劃的指定與修改

　　答案：ABDE轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟(jì)位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟(jì)位置可隨交通建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。

　　9、在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有( )。

　　A、商品房銷售中的起價(jià) B、拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)

　　C、拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)

　　D、招標(biāo)活動(dòng)中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

　　E、采用收益法確定的參考價(jià)格

　　答案：AB

　　解析：拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)應(yīng)是最高價(jià)不是最低價(jià)，招標(biāo)活動(dòng)中的開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)一般也是最高價(jià)，采用收益法確定的參考價(jià)格也不一定是最低價(jià)。

　　10、下面( )是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。

　　A. 征地費(fèi)

　　B. 建筑安裝工程費(fèi)

　　C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

　　D. 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　答案：AB轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　解析：按照商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅價(jià)格。

　　第十一章 所有者權(quán)益在考試中居于一般地位，考題中的題型主要為客觀題型。重點(diǎn)是資本公積的核算。

　　一、所有者權(quán)益核算的基本要求

　　1.權(quán)益工具與金融負(fù)債的區(qū)分

　　(1)權(quán)益工具是指能證明擁有某個(gè)企業(yè)在扣除所有負(fù)債后的資產(chǎn)中的剩余權(quán)益的合同。從權(quán)益工具的發(fā)行方看，權(quán)益工具屬于所有者權(quán)益的組成內(nèi)容。比如企業(yè)發(fā)行的普通股。

　　企業(yè)發(fā)行金融工具，應(yīng)當(dāng)按照該金融工具的實(shí)質(zhì)，以及金融資產(chǎn)、金融負(fù)債和權(quán)益工具的定義，在初始確認(rèn)時(shí)將該金融工具或其組成部分確認(rèn)為金融資產(chǎn)、金融負(fù)債或權(quán)益工具。

　　(2)企業(yè)發(fā)行金融工具時(shí)，如果該工具合同條款中沒有包括交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)給其他單位的合同義務(wù)，也沒有包括在潛在不利條件下與其他單位交換金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的合同義務(wù)，那么該工具應(yīng)確認(rèn)為權(quán)益工具。

　　2.混合工具的分拆

　　企業(yè)發(fā)行的某些非衍生金融工具，即混合工具，既含有負(fù)債成份，又含有權(quán)益成份，如可轉(zhuǎn)換公司債券等。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在初始確認(rèn)時(shí)將負(fù)債和權(quán)益成份進(jìn)行分拆，分別進(jìn)行處理。

　　在進(jìn)行分拆時(shí)，應(yīng)當(dāng)先確定負(fù)債成份的公允價(jià)值并以此作為其初始確認(rèn)金額，再按照該金融工具整體的發(fā)行價(jià)格扣除負(fù)債成份初始確認(rèn)金額后的金額確定權(quán)益成份的初始確認(rèn)金額。

　　發(fā)行該非衍生金融工具發(fā)生的交易費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在負(fù)債成份和權(quán)益成份之間按照各自的相對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偂＞唧w可參見負(fù)債章例子。

　　3.所有者權(quán)益的分類

　　所有者權(quán)益可分為實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)四部分。其中，盈余公積和未分配利潤(rùn)統(tǒng)稱為留存收益。

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