2010年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法習(xí)題答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.【正確答案】 A環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　2.【正確答案】 B

　　3.【正確答案】 D

　　4.【正確答案】 A

　　5.【正確答案】 B

　　6.【正確答案】 C

　　7.【正確答案】 B環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　8.【正確答案】 A環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　9.【正確答案】 A

　　10.【正確答案】 B

　　11.【正確答案】 D

　　12.【正確答案】 B

　　13.【正確答案】 B

　　14.【正確答案】 B

　　15.【正確答案】 D

　　16.【正確答案】 D

　　17.【正確答案】 A

　　18.【正確答案】 B

　　19.【正確答案】 C

　　20.【正確答案】 D

　　21.【正確答案】 B

　　22.【正確答案】 C

　　23.【正確答案】 B

　　24.【正確答案】 B

　　25.【正確答案】 C

　　26.【正確答案】 B

　　27.【正確答案】 C

　　28.【正確答案】 C

　　29.【正確答案】 C

　　30.【正確答案】 D

　　31.【正確答案】 B

　　32.【正確答案】 B

　　33.【正確答案】 A

　　34.【正確答案】 A

　　35.【正確答案】 B

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.【正確答案】 ABCE

　　2.【正確答案】 BDE

　　3.【正確答案】 ACE

　　4.【正確答案】 AD

　　5.【正確答案】 ACE

　　6.【正確答案】 ACDE

　　7.【正確答案】 ADE

　　8.【正確答案】 CDE

　　9.【正確答案】 BCD

　　10.【正確答案】 ABDE

　　11.【正確答案】 ACD

　　12.【正確答案】 AC

　　13.【正確答案】 ACD

　　14.【正確答案】 ACE

　　15.【正確答案】 ABC

　　三、判斷題

　　1.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。參見教材P15

　　【答疑編號8855】

　　2.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P15。

　　【答疑編號8856】

　　3.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P93

　　【答疑編號8858】

　　4.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值等于市場價(jià)值。當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值小于市場價(jià)值。參見教材P95

　　【答疑編號8860】

　　5.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 參見教材P95

　　【答疑編號8862】

　　6.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。參見教材P122。

　　【答疑編號8864】

　　7.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 賣方市場上賣方主動，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價(jià)格上漲。參見教材P92

　　【答疑編號8866】

　　8.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P98。

　　【答疑編號8867】

　　9.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。參見教材P190。

　　【答疑編號8868】

　　10.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 參見教材P271-272

　　【答疑編號8869】

　　11.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P250-251

　　【答疑編號8870】

　　12.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 參見教材P323

　　【答疑編號8871】

　　13.

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 平均發(fā)展速度=(4550-3500)/4*5+3550=4812.5

　　【答疑編號8872】

　　14.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 如果路線太長的繁華地段，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為2個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。提示：參見教材P372

　　【答疑編號8873】

　　15.

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 在可以選擇的交易實(shí)例比較少，不得不選的時(shí)候，還是可以使用的，但是要進(jìn)行因素修正。不是絕對不可使用。

　　【答疑編號8874】

　　四、計(jì)算題

　　1.

　　【正確答案】 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格求取如下： =25.02(萬元)

　　解釋：將四年的收益轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲稹?/p>

　　=244.67(萬元)

　　解釋：再將年金轉(zhuǎn)變?yōu)?0年的收益現(xiàn)值。

　　【答疑編號8878】

　　2.

　　【正確答案】 建造公寓的建筑面積為10000×5=50000平方米

　　假設(shè)取得毛坯的土地價(jià)值為V1

　　開發(fā)完成毛坯房的總價(jià)值為=50000×8000/(1+12%)2 =31887.76萬元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V1

　　建筑安裝工程費(fèi)為1100×50000=5500萬元

　　專業(yè)費(fèi)用為5500×6%=330萬元

　　管理費(fèi)用為(5500+330)×3%=174.9萬元

　　三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為6004.9萬元

　　三項(xiàng)費(fèi)用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　= 5792.81萬元

　　銷售費(fèi)用總額=40000×3%×(1+12%)-1.75=984.12萬元

　　銷售稅費(fèi)=40000×6%=2400萬元

　　V1=31887.76-0.04 V1-5792.81-984.12-2400

　　解得V1=21837.34萬元

　　建造成精裝修房時(shí)的土地價(jià)值為V2

　　精裝修房屋的總價(jià)值=50000×10000/(1+12%)2.5 =37663.87萬元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V2

　　建筑安裝工程費(fèi)為1100×50000=5500萬元

　　專業(yè)費(fèi)用為5500×6%=330萬元

　　管理費(fèi)用為(5500+330)×3%=174.9萬元

　　三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為6004.9萬元

　　三項(xiàng)費(fèi)用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　=5792.81萬元

　　裝修及專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用為800×50000/(1+12%)2.25=3099.7萬元

　　銷售費(fèi)用總額=50000×3%×(1+12%)-2.25=1162.39萬元

　　銷售稅費(fèi)=50000×6%=3000萬元

　　V2=37663.87-0.04 V2-5792.81-3099.7-3227.95-1162.39-3000

　　解得V2=23539.15萬元

　　繼續(xù)開發(fā)成賓館的土地價(jià)值為V3

　　賓館的收益現(xiàn)值為5100×[1-(1+10%)-37.5]/10%=52471.44萬元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V3

　　建筑安裝工程費(fèi)為1100×50000=5500萬元

　　專業(yè)費(fèi)用為5500×6%=330萬元

　　管理費(fèi)用為(5500+330)×3%=174.9萬元

　　三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為6004.9萬元

　　三項(xiàng)費(fèi)用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　=5792.81萬元

　　裝修及專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用為800×50000/(1+12%)2.25=3099.7萬元

　　設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200×50000/(1+12%)2.5=753.28萬元

　　V3=52471.44-0.04 V3-5792.81-3099.7-3227.95-753.28

　　解得V3=43644.72萬元

　　結(jié)論：三種方式中，作為賓館的土地價(jià)值最高.該宗地的合理價(jià)值為43644.72萬元