2010年房估師案例與分析自測試題二

    某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)擬通過招標(biāo)方式來確定投資經(jīng)營者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競標(biāo)，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產(chǎn)估價師對該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產(chǎn)估價師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

    【參考答案】 轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
    ①投資人的報價實(shí)質(zhì)上是投資價值，是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿，對投資項(xiàng)目所評估出的價值。因此對于同一投資項(xiàng)目，不同的投資人因自身情況（如開發(fā)建設(shè)成本、經(jīng)營費(fèi)用、納稅狀況、對未來的信心等）和意愿（如獲利高低的認(rèn)可程度等）不同，其投資價值（報價）是存在差異的。

    ②房地產(chǎn)估價師估值實(shí)質(zhì)上是市場價值，是指該投資項(xiàng)目對于一個典型投資者的價值。

    ③市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。一般來說，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

    ④可見，投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是：投資價值是否大于或等于市場價值。即當(dāng)投資價值大于或等于投資項(xiàng)目的市場價值時，說明值得投資；否則，就說明不值得投資。
 

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