房地產(chǎn)基本制度與政策模擬預(yù)測(cè)試題七

　　五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

　　47.某寫字樓套間 建筑 面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%， 管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%， 保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。

　　48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?

　　(2)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?

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