房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理考前復(fù)習(xí)資料五
1.2.3 適應(yīng)性
適應(yīng)性,是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便 程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益,也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生 的。由于這個(gè)原因,置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn) 市場(chǎng)的需求特征,又能增加置業(yè)投資的收益。例如,寫字樓的租客需要工作中的 短時(shí)休息,那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得 洗衣服務(wù),那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。
按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要,這可以極大地增加對(duì) 租客的吸引力。對(duì)置業(yè)投資者來說,如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差,則意味著 他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè),其適應(yīng)性 就很差,因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能,在這 種情況下,萬一租客破產(chǎn),投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要 求。所以,投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。
1.2.4 各異性
各異性,是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和 周圍環(huán)境的影響,土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣,即使是 在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物,也會(huì)由于其內(nèi)部 附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同,而這種差異往往最終 反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。
此外,業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。 因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘3帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱號(hào),不僅對(duì)建筑師有 里程碑或紀(jì)念碑的作用,對(duì)擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和 信譽(yù),都有重要作用。從這種意義上來說,每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和 價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。
1.2.5 政策影響性
政策影響性,是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì) 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性,各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注,經(jīng)常會(huì)有新的政策措 施出臺(tái),以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān) 系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在,使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的 影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更,均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。
1.2.6 專業(yè)管理依賴性
專業(yè)管理依賴性,是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn) 開發(fā)投資過程中,需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng) 銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資,也需要投資者考慮 租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題,即便置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn) 管理公司,也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的管理計(jì)劃,與物業(yè)管理公司一起 制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導(dǎo)原則。此外,房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì)計(jì) 師、律師等提供專業(yè)服務(wù),以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。
1.2.7 相互影響性
相互影響性,是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施 和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資,能顯著 地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如城市快速軌道交通線的建設(shè),使沿線房地產(chǎn)大幅 升值,大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施,也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng) 驗(yàn)來看,能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn) 商或投機(jī)者,都獲得了巨大的成功。
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