房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理考前復(fù)習(xí)資料四

　　1.2 房地產(chǎn)投資的特性

　　1.2.1 位置固定性或不可移動(dòng)性

　　位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對(duì)于股票、債 券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市 場(chǎng)，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然 而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資 者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利 潤(rùn)，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具備支付租金的能力。

　　當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研 究。很顯然，租客肯定不愿意長(zhǎng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū) 內(nèi)的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

　　由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來的地區(qū)環(huán) 境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析， 就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。

　　[例題] 房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)( )都具有吸引力。

　　A.置業(yè)投資者 B.開發(fā)商 C.承包商 D.租客

　　答案：ABD

　　1.2.2 壽命周期長(zhǎng)

　　土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該 權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長(zhǎng);地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久 性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。

　　房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài) 下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命 則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和 設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高 到?jīng)]有租客問津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù) 狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽 命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的 類型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀 的收益。

　　國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命

　　是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60

　　年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)

　　投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)

　　的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

　　[例題] 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開始使用至( )的時(shí)刻。

　　A. 收益為零 B.產(chǎn)生的收益超過其使用成本

　　C. 收益為零 D.收益率小于基準(zhǔn)收益率

　　答案：C

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