09年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題七

　　第13題

　　試題解析：

　　1.評(píng)估的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格;

　　2.而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過(guò)社會(huì)平均水平;

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化;

　　第14題

　　試題解析：

　　1.“估價(jià)時(shí)間”用語(yǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2.缺少估價(jià)原則

　　3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義

　　4.未分析租金水平的變化趨勢(shì)

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)

　　8.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

　　9.未說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用

　　10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算

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　　11.資本化率取值未說(shuō)明理由

　　12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年

　　13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法(公式)錯(cuò)

　　14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過(guò)年限錯(cuò)，應(yīng)為4年

　　15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無(wú)評(píng)估過(guò)程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi))

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)(應(yīng)2/38)

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷(xiāo)售費(fèi)用

　　20.未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果的確定的理由

　　第15題

　　試題解析：

　　1.KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3%

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100?

　　×100/100×100/99×100/99×101/101=6487(元/m2)

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99：

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326(元/m2)