07年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試題一

　1、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過( )來實(shí)現(xiàn)。
　　A、充公權(quán)
　　B、管制權(quán)
　　C、征稅權(quán)
　　D、征收權(quán)
　　2、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元
　　A、992.06
　　B、983.10
　　C、1080
　　D、852
　　3、假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、剩余法，它是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其理論依據(jù)與收益法相同，都是預(yù)期原理。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　4、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入等于其運(yùn)營費(fèi)用時(shí)的持續(xù)年數(shù)。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　5、房地產(chǎn)估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價(jià)技能和豐富自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)? )。
　　A、估價(jià)目的
　　B、估價(jià)程序
　　C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D、估價(jià)作業(yè)日期
　　6、假設(shè)開發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　7、工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他老師的參與，它主要用于( )的建筑物的估價(jià)。
　　A、具有重要價(jià)值
　　B、具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值
　　C、具有巨大價(jià)值
　　D、具有歷史價(jià)值
　　8、關(guān)于收益法適用的對(duì)象，下列最佳表述為( )。
　　A、臨街房地產(chǎn)
　　B、城市房地產(chǎn)
　　C、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)
　　D、出租或銷售用途的房地產(chǎn)
　　9、房地產(chǎn)估價(jià)需要明確一些基本事項(xiàng)，下列事項(xiàng)中占龍頭地位的是( )。
　　A、估價(jià)目的
　　B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　C、估價(jià)對(duì)象
　　D、估價(jià)方法
　　10、估價(jià)上的折舊注重的是( )。
　　A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正
　　B、原始取得價(jià)格的攤銷與回收
　　C、重置價(jià)格的攤銷與回收
　　D、價(jià)值的減價(jià)修正11、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格( )乙的價(jià)格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、條件不足，無法確定
　　12、某建筑物總價(jià)值100萬元，其中主體、設(shè)備、裝修的價(jià)值分別占60%、25%、15%，經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設(shè)均為零，則用直線法計(jì)算出的折舊額為6.59萬元。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　13、從理論上講，同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤，采用不同的計(jì)算基數(shù)及與其相對(duì)應(yīng)的利潤率來估算，所得的結(jié)果不同。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　14、假設(shè)開發(fā)法是以( )原理為理論依據(jù)的。
　　A、收益遞增原理
　　B、均衡原理
　　C、預(yù)期原理
　　D、未來趨勢(shì)原理
　　15、某臨街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為1500萬元。根據(jù)四三二一法測(cè)，與其相鄰、臨街深度為15.24%(即50英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為( )萬元。
　　A、1200
　　B、1150
　　C、1100
　　D、1050

　　16、某一廠房建成后5年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。
　　A、40
　　B、42
　　C、45
　　D、50
　　17、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度60%，則總建筑面積為( ) m2。A、1200
　　B、120
　　C、3333
　　D、333.3
　　18、直接比較修正一般是采用( )的方法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較。
　　A、評(píng)選
　　B、評(píng)定
　　C、評(píng)分
　　D、評(píng)價(jià)
　　19、某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時(shí)為五通一平，該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)為800元/m2 (基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為五通一平無限年期的地價(jià))，土地報(bào)酬率為8%。那么該宗工業(yè)用地的價(jià)格為( )元/m2。
　　A、782.94
　  B、817.06
　　C、792.85
　　D、768.06
　　20、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為( )萬元。
　　A、6.19
　　B、6.42
　　C、7.20
　　D、9.58
  　21、在計(jì)算投資利息時(shí)要注意，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括( )。
　　A、未知的、需要求取的待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值
　　B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
　　C、銷售稅費(fèi)及銷售費(fèi)用
　　D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用
　　22、經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物本身以外的各種因素所造成的價(jià)值損失，它包括以下幾個(gè)方面，正確的選項(xiàng)是( )。
　　A、供給過量
　　B、需求不足
　　C、自然環(huán)境惡化
　　D、交通擁擠
　　23、威廉配弟在《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！边@里體現(xiàn)的估價(jià)思想是( )。
　　A、市場(chǎng)比較法
　　B、早期購買年法
　　C、地租倍數(shù)法
　　D、直接資本化法
　　24、抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價(jià)格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有( )。
　　A、制定最高限價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格
　　B、政府通過調(diào)整房地產(chǎn)的供給來平抑房地產(chǎn)價(jià)格
　　C、征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅
　　D、建立一套房地產(chǎn)交易管理制度
　　25、估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中可按下列( )來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。
　　A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)
　　B、地方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定
　　C、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估
　　D、在對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)有關(guān) 部門或機(jī)構(gòu)確認(rèn)或測(cè)算
　　26、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用( )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。
　　A、數(shù)學(xué)曲線擬合法
　　B、平均增減量法
　　C、平均發(fā)展速度法
　　D、移動(dòng)平均法
　　27、一個(gè)地價(jià)區(qū)段可以視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)"區(qū)域，通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價(jià)區(qū)段，即( )。
　　A、商業(yè)路線價(jià)區(qū)段
　　B、住宅片區(qū)段
　　C、工業(yè)片區(qū)段
　　D、教育用地片區(qū)段
　　28、房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性是指( )。
　　A、房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價(jià)格變化的百分比之比
　　B、房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其要素價(jià)格變化的百分比之比
　　C、一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比之比
　　D、在一定時(shí)期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變化對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變化的反應(yīng)程度
　　29、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是( )的價(jià)格。
　　A、扣除折舊后
　　B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)
　　C、客觀
　　D、建筑物全新狀態(tài)下
　　30、某宗房地產(chǎn)土地面積300 m2，建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為( )元。
　　A、62500
　　B、62000
　　C、61000
　　D、61500

    31、估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中可按下列( )來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。
　　A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)
　　B、地方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定
　　C、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估
　　D、在對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)確認(rèn)或測(cè)算
　　32、在完全競(jìng)爭條件下，各種用途的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度的大到小的排列順序?yàn)椋? )。
　　A、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、多層住宅、農(nóng)業(yè)
　　B、零售業(yè)、多層住宅、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、農(nóng)業(yè)
　　C、農(nóng)業(yè)、多層住宅、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)
　　D、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、多層住宅、零售業(yè)
　　33、房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;反之，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上漲。( )A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　34、( )是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。
　　A、權(quán)益原理
　　B、收益遞增遞減原理
　  C、均衡原理
　　D、適合原理
　　35、下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。
　  A、出售型房地產(chǎn)
　　B、出租型房地產(chǎn)
　　C、辦公型房地產(chǎn)
　　D、自用型房地產(chǎn)
　　36、對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由( )所構(gòu)成。
　　A、土地取得成本
　　B、開發(fā)成本
　　C、銷售稅費(fèi)、投資利息
　　D、管理費(fèi)用
　　37、如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，則可以商業(yè)用途估價(jià)。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　38、土地取得成本是取得( )所需的費(fèi)用、稅金等。
　　A、土地使用權(quán)
　　B、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)
　　C、土地經(jīng)營權(quán)
　　D、開發(fā)土地
　　39、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1200 m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為15萬元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)650元/m2;地上建筑物總建筑面積為2300 m2，是7年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)建筑類似建筑物的建筑造價(jià)為1250元/m2建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。則根據(jù)所給資料測(cè)算出該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)為( )元/m2
　　A、2567
　　B、1339
　　C、1145
　　D、1117
　　40、銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)，通常簡稱“兩稅一費(fèi)"。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
    41、功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于( )等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫嫦鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的價(jià)值損失。
　　A、意外破壞的損毀
　　B、市場(chǎng)供給過量
　　C、建筑設(shè)計(jì)的缺陷
　　D、人們消費(fèi)觀念的改變
　　42、一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，雖然受到許多復(fù)雜多變的因素的影響，但仔細(xì)觀察其形成和運(yùn)動(dòng)的過程，仍然有它自身的基本性規(guī)律，并不以個(gè)人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。因此，估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)該做到( )。
　　A、公正
　　B、公開
　　C、客觀
　　D、合理
　　43、估價(jià)上的折舊非常注重市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，因此在收益法中需要扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　44、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　  45、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年l0月16日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價(jià)實(shí)際為( )萬元。
　　A、2526
　　B、2241
  　 C、2135
　　D、2985

　　46、在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)價(jià)格，要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)價(jià)格。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　47、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會(huì)選擇( )。
　　A、甲土地
　　B、乙土地
　　C、丙土地
　　D、甲、乙、丙三宗土地任選其一
　　48、所謂類似房地產(chǎn)，一般是指在( )等幾個(gè)方面與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是相同或相類似的。
　　A、處地區(qū)
　　B、房產(chǎn)用途
　　C、使用年限
　　D、建筑結(jié)構(gòu)
　　49、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定：估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　50、( )要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)格。評(píng)估出的價(jià)格如果不夠合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會(huì)有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)名譽(yù)和權(quán)威性。
　　A、合法原則
　　B、公平原則
　　C、替代原則
　　D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
參考答案
　　1、A B C D 2、B 3、A 4、B 5、B 6、B 7、D 8、C 9、A 10、D
　　11、B 12、A 13、B 14、C 15、D 16、C 17、A 18、C 19、A 20、A
　　21、A B D 22、A B C D 23、B D 24、A B C D 25、C 26、B C 27、A B C 28、C 29、B C D 30、A
　　31、A B C D 32、A 33、B 34、D 35、C 36、A B C D 37、B 38、D 39、B 40、B
　　41、C D 42、A C D 43、B 44、B 45、C 46、A 47、C 48、A B D 49、A 50、B