房地產(chǎn)估價師名詞解釋四

　　名詞：

　　估價對象
　　解釋：是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體房地產(chǎn)。

　　估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。從實物角度來看，估價對象主要有：
　　(1)無建筑物的空地；
　　(2)有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；
　　(3)建筑物（包括尚未建成的建筑物）；
　　(4)土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；
　　(5)在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；
　　(6)未來狀況下的房地產(chǎn)；
　　(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；
　　(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；
　　(9)房地產(chǎn)的局部；
　　(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價值為主的一個企業(yè)整體；
　　(11)作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。需要指出的是，上述估價對象雖然是從實物角度來劃分的，但評估其客觀合理價格或價值仍然包括實物、權益和區(qū)位三個方面。從權益角度來看，估價對象主要有：
　　(1)“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產(chǎn)（這里的“干凈”的意思是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權明確且未租賃或者未設有抵押權、典權、地役權或其他任何形式的他項權利，下同）；
　　(2)“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產(chǎn)；
　　(3)“干凈”的房屋所有權和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn)；
　　(4)部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)；
　　(5)共有的房地產(chǎn)；
　　(6)有租約限制的房地產(chǎn)；
　　(7)設定了抵押權的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位）；
　　(8)設定了典權的房地產(chǎn)；
　　(9)設定了地役權的房地產(chǎn)（即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權，如允許他人通行）；
　　(10)拖欠工程款的房地產(chǎn)；
　　(11)手續(xù)不全的房地產(chǎn)；
　　(12)產(chǎn)權不明或權屬有爭議的房地產(chǎn)；
　　(13)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)（又有未超過批準期限的和已超過批準期限的）；
　　(14)違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；
　　(15)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)；
　　(16)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
　　(17)房地產(chǎn)的租賃權，即承租人權益；
　　(18)房地產(chǎn)的典權；
　　(19)房地產(chǎn)的空間利用權（又有地下空間利用權和地上空間利用權）；
　　(20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。