《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題二

一．單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）

1．房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資（     ）的自有資金或股本金。

A、15%         B、20%        C、30%        D、40%

2．開發(fā)商以某一價(jià)格出售“物業(yè)+健身房會(huì)員資格+保齡球館會(huì)員資格+游泳池會(huì)員資格”時(shí)，該價(jià)格比這四項(xiàng)各自價(jià)格之和低了許多，開發(fā)商采用的是（      ）。

A、產(chǎn)品線定價(jià)                        B、選擇品定價(jià)

C、補(bǔ)充品定價(jià)                        D、產(chǎn)品束定價(jià)

3．某綜合樓總建筑面積為10000┫，其中可出售的居住建筑面積為7000┫，可出租的商業(yè)建筑面積為1500┫，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房，該綜合樓的有效面積系數(shù)為（      ）。

A、80%         B、90%        C、85%        D、95%

4．某開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000┫，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層（其中1-4層為建筑面積相等的裙房，5-17層標(biāo)準(zhǔn)層），則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為（     ）┫。

A、882        B、1765        C、1667        D、1538

5．某開發(fā)商于1999年8月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2000年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2000年10月1日獲開工許可證，2002年4月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（      ）。

A、1999年8月1日至2002年4月1日

B、2000年10月1日至2002年4月1日

C、1999年8月1日至2002年10月1日

D、2000年10月1日至2002年10月1日

6．動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期 與設(shè)定的目標(biāo)收益率 之間的關(guān)系是（      ）。

A、 越大， 越大                B、 越小， 越大

C、 越大， 越小                D、 與 無(wú)關(guān)

7．某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（      ）。

A、9.00%         B、8.05%        C、30.00%     D、7.52%

8．a(chǎn).規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、b.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c.選址規(guī)劃意見通知書和d.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。它們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的核發(fā)順序?yàn)椋?nbsp;    ）。

A、abcd      B、acdb      C、cadb      D、cbad

9．某公司以120萬(wàn)元購(gòu)買了150┫的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬(wàn)元，業(yè)主需支出的年維修管理費(fèi)為5萬(wàn)元，房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)支出為2萬(wàn)元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（     ）。

A、7.5%      B、10.8%     C、12.5%      D、15.0%

10．一般情況下，會(huì)計(jì)折舊年限、房屋自然壽命和房屋經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系是（      ）。

A、會(huì)計(jì)折舊年限?自然壽命?經(jīng)濟(jì)壽命

B、經(jīng)濟(jì)壽命?會(huì)計(jì)折舊年限?自然壽命

C、經(jīng)濟(jì)壽命＝會(huì)計(jì)折舊年限?自然壽命

D、會(huì)計(jì)折舊年限≤經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命

11．橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為（     ）的方法。

A、質(zhì)量控制     B、進(jìn)度控制      C、合同管理     D、成本控制

12．某住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積為40公頃，容積率為1.40，建筑密度為35%，小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)用地為6公頃，則該小區(qū)的綠地率約為（    ）。

A、40%         B、45%        C、47%      D、50%

13．計(jì)量估價(jià)合同是以（      ）和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)依據(jù)的合同。

A、總工程量   B、實(shí)測(cè)工程量    C、工程量清單     D、最終工程量

14．房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（     ）。

A、超額利潤(rùn)    B、投資回報(bào)     C、內(nèi)部收益       D、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金

15．某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是（     ）。

A、0.57       B、0.74        C、0.80      D、1.04

16．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于（    ）。

A、社會(huì)平均收益率                   B、通貨膨脹率

C、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率                   D、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

17．某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000┫的寫字樓項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本為3000元/┫，項(xiàng)目建成后可出租面積的月租金水平為85元/┫，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的30%，則該寫字樓項(xiàng)目投資的成本收益率為（      ）。

A、23.8%        B、20.23%        C、19.70%      D、18.96%

18．當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是（    ）。

A、名義利率大于實(shí)際利率        B、實(shí)際利率大于名義利率

C、名義利率等于實(shí)際利率        D、實(shí)際利率小于名義利率

19．按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的（     ）。

A、相互影響性  B、適應(yīng)性       C、不一致性    D、保值性與增值性

20．一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)（      ）。

A、越小       B、越大        C、越難控制      D、越難估算

21．如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，那么，年名義利率是（    ）。

A、12%       B、12.55%      C、12.68%       D、13.55%

22．某物業(yè)的月租金收入為10萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的1/3，那么，該物業(yè)投資的還本付息比率為（    ）。

A、2        B、1.5         C、3        D、1

23．對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（     ）階段的主要任務(wù)。

A、投資機(jī)會(huì)研究                  B、初步可行性研究

C、詳細(xì)可行性研究                D、項(xiàng)目的評(píng)估和決策

24．采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（     ）。

A、單元估算法                    B、單位指標(biāo)估算法

C、工程量近似匡算法              D、概算指標(biāo)法

25．動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（      ）低償全部投資所需的時(shí)間。

A、凈現(xiàn)金      B、凈收益     C、凈現(xiàn)值     D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

26．在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是（      ）分析的目的。

A、盈虧平衡     B、敏感性     C、風(fēng)險(xiǎn)      D、概率

27．投資組合是（    ）的一個(gè)有效措施。

A、提高投資收益                  B、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

C、開拓投資領(lǐng)域                  D、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

28．建筑工程招標(biāo)文件中，不包括（      ）。

A、工程標(biāo)底     B、工程數(shù)量     C、設(shè)計(jì)圖紙     D、合同條件

29．張先生以10萬(wàn)元的預(yù)付款購(gòu)買了一套時(shí)價(jià)為100萬(wàn)元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時(shí)，現(xiàn)房?jī)r(jià)格漲到了120萬(wàn)元，那么，張先生預(yù)付款的收益率為（     ）。

A、10%          B、20%          C、50%        D、200%

30．目前，我國(guó)普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的（     ）。

A、60%          B、70%          C、80%        D、90%

31．某房地產(chǎn)開發(fā)商在其新建項(xiàng)目的開盤儀式上，承諾對(duì)前80名購(gòu)房者給予20%的價(jià)格優(yōu)惠，這種價(jià)格折扣技巧屬于（      ）。

A、現(xiàn)金折扣     B、數(shù)量折扣     C、折讓       D、季節(jié)折扣

32．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（      ）。

A、業(yè)主希望的投資回報(bào)率         B、承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

C、承租人的承受能力             D、同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

33．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是（    ）。

A、開發(fā)商    B、承包商    C、監(jiān)理單位     D、相關(guān)的政府部門

34．在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于（     ）。

A、成本加成定價(jià)法案                  B、目標(biāo)定價(jià)法

C、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法                    D、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

35．某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為5000元/┫，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為（     ）元/┫。

A、482.79       B、448.24     C、467.25     D、498.53

二．多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費(fèi)”，包括（        ）。

A、營(yíng)業(yè)稅             B、教育費(fèi)附加          C、城市維護(hù)建設(shè)稅

D、房產(chǎn)稅             E、土地使用費(fèi)

2．某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與（       ）直接相關(guān)。

A、貸款額            B、企業(yè)信用等級(jí)            C、自有資金數(shù)量

D、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)      E、貸款期限

3．按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（      ）。

A、固定價(jià)格合同       B、包工包料合同        C、獨(dú)立承包合同

D、成本加酬金合同     E、計(jì)量估價(jià)合同

4．項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目（       ）的最優(yōu)均衡控制。

A、時(shí)間               B、資源                C、質(zhì)量

D、安全               E、成本

5．衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力的主要指標(biāo)包括（       ）。

A、存款周轉(zhuǎn)率         B、利息保障倍數(shù)         C、資產(chǎn)負(fù)債率

D、流動(dòng)比率          E、速動(dòng)比率

6．通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域分為（        ）。

A、主要區(qū)域           B、次要區(qū)域            C、規(guī)劃區(qū)域

D、衍射區(qū)域           E、邊界區(qū)域

7．在工程建設(shè)中，應(yīng)由承包商承擔(dān)并負(fù)責(zé)保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)有（      ）。

A、工程保險(xiǎn)          B、工人人身保險(xiǎn)         C、第三方保險(xiǎn)

D、意外保險(xiǎn)          E、質(zhì)量保險(xiǎn)

8．房屋開發(fā)費(fèi)包括（       ）。

A、建安工程費(fèi)      B、“三通一平”費(fèi)        C、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

D、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)      E、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

9．依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（       ）。

A、聯(lián)合代理        B、買方代理             C、獨(dú)家代理

D、賣方代理        E、雙重代理

10．按照用途的不同，物業(yè)可以分為（       ）。

A、居住物業(yè)          B、商業(yè)物業(yè)          C、工業(yè)物業(yè)

D、出租物業(yè)          E、土地

11．按貸款的用途，房地產(chǎn)貸款可以劃分為（      ）。

A、購(gòu)建房貸款        B、流動(dòng)資金貸款      C、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

D、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款    E、固定資產(chǎn)投資貸款

12．按照融入資金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和獲得報(bào)酬的方式不同，可以將資金融通劃分為（    ）。

A、直接融資          B、間接融資          C、權(quán)益融資

D、債務(wù)融資          E、安全融資

13．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括（      ）。

A、物業(yè)管理          B、運(yùn)營(yíng)管理          C、設(shè)施管理

D、資產(chǎn)管理          E、組合投資管理

14．下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有（         ）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)投資    B、購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券  C、房地產(chǎn)置業(yè)投資

D、購(gòu)買住房抵押支持證券   E、購(gòu)買于房地產(chǎn)投資信托基金

三．判斷題（共15題，每題1分。用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1．不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣投資的期望收益相同，那么無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的。                                                  （     ）

2．在總承包條件下，分包商由總承包商自行選擇，開發(fā)商無(wú)權(quán)干涉。       （      ）

3．動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。  （     ）
                                                            
4．機(jī)會(huì)成本是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。      （      ）

5．當(dāng)項(xiàng)目竣工后，由開發(fā)商和承包商共同簽發(fā)工程竣工證書。             （     ）

6．資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設(shè)施管理要小。             （     ）

7．為了及時(shí)總結(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況，物業(yè)管理公司需經(jīng)常對(duì)物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。                                      （      ）

8．對(duì)已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以有條件地進(jìn)行預(yù)售。 （      ）

9．在用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，其結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于對(duì)各變量的變化范圍和變化概率估計(jì)的準(zhǔn)確性。                                            （      ）

10．通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響，沒(méi)有正面影響。               （      ）

11．資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。                    （      ）

12．稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，是根據(jù)房地產(chǎn)的壽命周期確定的。

                                                                   （     ）

13．在開發(fā)商與承包商之間的各種合同文件的履行過(guò)程中，有關(guān)工程的洽商、變更等書面文件，優(yōu)先于合同通用條款。                                        （     ）

14．在招標(biāo)工程交底及答疑時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該向投標(biāo)人介紹工程概況、明確質(zhì)量要求、交待工程標(biāo)底。                                                         （     ）

15．如果開發(fā)商未按要求提供保險(xiǎn)，則開發(fā)商可代其投保，并從支付給承包商的款項(xiàng)中扣回開發(fā)商支付的保險(xiǎn)費(fèi)。                                             （     ）

四．計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）

1．某家庭購(gòu)買一套單價(jià)為2800元/m2、面積為120m2的住宅。銀行為其提供了20年的固定利率住房抵押貸款，貸款額度為房?jī)r(jià)的70%、利率為6%，按月等額償還。另知，從1995年到2001年消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)依此為100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作為計(jì)算通貨膨脹的依據(jù)，并假定貸款期限內(nèi)的年平均通貨膨脹率等于1995年到2001年間的年平均通貨膨脹率，基年為2001年末。

問(wèn)：（1）該家庭的月還款額為多少？

    （2）若考慮通貨膨脹的影響，銀行所獲月還款額的實(shí)際價(jià)值（相對(duì)于基年）是多少？

2．某投資者擬以一次性付款的方式購(gòu)買價(jià)格為1200萬(wàn)元的一出租公寓20年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，用于出租經(jīng)營(yíng)。第一年投入裝修費(fèi)300萬(wàn)元并完成裝修；第二年開始出租，當(dāng)年的月租金收入為25萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的1/3；此后一段時(shí)期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標(biāo)收益率為13%，貸款利率為8%，折現(xiàn)率為10%。試列出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行（假設(shè)購(gòu)樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。