《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題一

一．單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）

1．影響市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目，投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)是（       ）。

A、未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)                B、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

C、持有期風(fēng)險(xiǎn)                        D、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自建造完成之日起至物業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本超過其產(chǎn)生的收益之時(shí)稱為（   ）。

A、全壽命      B、使用壽命       C、自然壽命    D、經(jīng)濟(jì)壽命

3．A=Pi+ 式中（     ）是投資者投入資本P后收獲得的投資回報(bào)。

A、Pi         B、       C、A          D、P

4．已知某筆貸款年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.62%，則該筆貸款是按（     ）計(jì)息一次來計(jì)算的。

A、半年       B、季度           C、兩個(gè)月       D、月

5．單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（      ）。

A、是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值            B、是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值

C、是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值  D、采用名義利率還是實(shí)際利率

6．某投資者從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營(yíng)，則其成本為（      ）。

A、建設(shè)成本                        B、經(jīng)營(yíng)成本

C、開發(fā)過程中的成本支出            D、含建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本

7．居住建筑面積與居住建筑用地面積之比稱為（     ）。

A、居住建筑密度                    B、居住建筑面積密度

C、居住面積密度                    D、建筑密度

8．某小區(qū)占地總面積2.4公頃，規(guī)劃建設(shè)用地面積20000平方米，其上建有8棟（每棟6層，每層建筑面積均為600平方米）住宅樓和配套及公建用房（建筑面積為1200平方米），該小區(qū)的容積率為（     ）。

A、1.25           B、1.44       C、1.50       D、0.24

9．供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（       ）。

A、第一階段      B、第二階段     C、第三階段     D、第四階段

10．存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)（     ）。

A、一級(jí)市場(chǎng)      B、二級(jí)市場(chǎng)     C、三級(jí)市場(chǎng)     D、一手房市場(chǎng)

11．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)（      ），計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

A、市場(chǎng)平均價(jià)格             B、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系

C、影子價(jià)格                 D、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格

12．投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與（      ）之比。

A、總開發(fā)成本               B、項(xiàng)目投資的資本價(jià)值

C、總投資                   D、總開發(fā)價(jià)值

13．在進(jìn)度計(jì)劃管理中，利用（      ）可以表示各項(xiàng)工作的相互關(guān)系和制約關(guān)系，通過計(jì)算可確定計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。

A、控制圖      B、因果分析圖      C、網(wǎng)絡(luò)圖     D、橫道圖

14．如果設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細(xì)，市場(chǎng)上材料價(jià)格穩(wěn)定，并能據(jù)此比較精確地推算造價(jià)，對(duì)承發(fā)包雙方而言，采用（     ）較合適。

A、固定單價(jià)合同               B、固定總價(jià)合同

C、計(jì)量估價(jià)合同               D、成本加酬金合同

15．資金融通過程中的流動(dòng)性原則，是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速（     ）的能力。

A、償還           B、變現(xiàn)        C、流通          D、流動(dòng)

16．某開發(fā)商自己投入30%，貸款70%，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。已知項(xiàng)目開發(fā)周期3年，年投資利潤(rùn)率15%，貸款利率8%，則開發(fā)商自有資金年平均收益率為（      ）。

A、15%         B、36.4%       C、40.4%      D、29.8%

17．如果開發(fā)商（1）難以估算成本；（2）公司打算與同行和平共處；（3）如另行定價(jià)很難了解購買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)公司價(jià)格的反映。此時(shí)往往采用（      ）。

A、挑戰(zhàn)定價(jià)法                 B、價(jià)值定價(jià)法

C、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法             D、隨行就市定價(jià)法

18．賣方物業(yè)代理從（      ）收取傭金

A、買方       B、賣方    C、買賣雙方     D、協(xié)議中規(guī)定的一方

19．物業(yè)管理所涉及的財(cái)務(wù)管理一般到產(chǎn)生（       ）為止。

A、凈經(jīng)營(yíng)收入                 B、有效毛收入

C、稅前現(xiàn)金流                 D、稅后現(xiàn)金流

20．收益物業(yè)管理中的廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)列入（       ）科目。

A、人工費(fèi)    B、辦公費(fèi)    C、雜項(xiàng)費(fèi)用      D、企業(yè)管理費(fèi)

21．（   ）屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的組成部分。

A、土地      B、在建工程       C、居住物業(yè)        D、商業(yè)物業(yè)

22．研究與發(fā)展用房屬于（   ）物業(yè)。

A、居住        B、商業(yè)         C、工業(yè)            D、特殊

23．等差序列年費(fèi)用系數(shù)為（     ）。

A、1/i-n/[(1+i)n-1]               B、n/(1+i)

C、i(1+i)n/[(1+i)n-1]             D、[(1+i)n-1]/i

24．年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計(jì)息，則一年后的本利和為（      ）元。

A、1120        B、1125.51       C、1126.83      D、1126.18

25．（    ）是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

A、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析            B、前期工作

C、建設(shè)階段                          D、租售階段

26．獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的（      ）。

A、投資決策階段的工作                B、前期工作

C、建設(shè)階段的工作                    D、租售階段的工作

27．房地產(chǎn)市場(chǎng)可以被認(rèn)為是房地產(chǎn)的買家和賣家在（      ）達(dá)成所有交易的總和。

A、某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)         B、某一特定的時(shí)間段內(nèi)

C、某種特定的狀態(tài)下             D、某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)間段內(nèi)

28．房地產(chǎn)是一種特殊的商品，（    ）是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型的商品的最大的區(qū)別。

A、不可移動(dòng)性   B、壽命周期長(zhǎng)  C、適應(yīng)性    D、不一致性

29．（     ）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分。

A、投資估算及資金籌措            B、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定

C、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)              D、項(xiàng)目不確定性分析

30．盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的（     ）程度。

A、安全    B、盈利     C、資金平衡     D、資產(chǎn)平衡

31．招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向（     ）個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

A、兩        B、三        C、四       D、五

32．公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以（     ）的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

A、招標(biāo)公告  B、招標(biāo)文件    C、投標(biāo)邀請(qǐng)書    D、投標(biāo)須知

33．融資是以（      ）方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特征是具有償還性。

A、擔(dān)保    B、抵押      C、質(zhì)押     D、信用

34．物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行（   ）。

A、項(xiàng)目融資  B、工程招標(biāo)    C、市場(chǎng)定位   D、物業(yè)管理

35．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個(gè)共同的目標(biāo)，這就是使（    ）。

A、房地產(chǎn)的價(jià)值最大化                B、物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入最大化

C、物業(yè)的有效毛收入最大化            D、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用最小化

二．多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1．商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括（       ）等。

A、酒店              B、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房      C、倉儲(chǔ)用房

D、寫字樓            E、出租商住樓

2．（      ）是導(dǎo)致毛地和熟地之間價(jià)格差異的主要因素。

A、工程建設(shè)費(fèi)用      B、公共配套設(shè)施費(fèi)用    C、土地開發(fā)費(fèi)用

D、土地開發(fā)過程中的不確定性   E、土地開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)

3．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資中的開發(fā)建設(shè)投資包括（         ）等。

A、準(zhǔn)備金        B、綠地管理費(fèi)          C、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

D、土地費(fèi)用      E、財(cái)務(wù)費(fèi)用

4．房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括（         ）。

A、土地出讓成本        B、土地轉(zhuǎn)讓成本        C、出租土地經(jīng)營(yíng)成本

D、房地產(chǎn)銷售成本      E、房地產(chǎn)出租成本

5．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策分析主要包括（      ）等工作。

A、投資機(jī)會(huì)選擇           B、投資機(jī)會(huì)篩選        C、市場(chǎng)分析

D、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)               E、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

6．面向存量房屋的交易，則存在著（        ）等子市場(chǎng)。

A、租賃    B、拍賣   C、轉(zhuǎn)讓    D、抵押    E、保險(xiǎn)

7．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中對(duì)原始數(shù)據(jù)的加工分析方法包括（       ）。

A、計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)技術(shù)    B、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析       C、列表分析

D、利用圖形進(jìn)行分析      E、利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行分析

8．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中的前期工程費(fèi)包括（     ）。

A、土地費(fèi)用          B、城市建設(shè)配套費(fèi)        C、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

D、勘察費(fèi)            E、可行性研究費(fèi)

9．采取公開招標(biāo)方式時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明（      ）等事項(xiàng)。

A、招標(biāo)人的名稱和地址   B、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)      C、投標(biāo)須知

D、招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間  E、獲取招標(biāo)文件的辦法

10．按照計(jì)價(jià)方式不同，合同形式可分為（        ）。

A、固定價(jià)格合同       B、成本加酬金合同      C、可調(diào)價(jià)格合同

D、計(jì)量估價(jià)合同       E、包工包料合同

11．房地產(chǎn)股份公司股票的發(fā)行價(jià)格的確定方法包括（        ）。

A、按評(píng)估價(jià)發(fā)行     B、按面值發(fā)行      C、市價(jià)發(fā)行

D、折價(jià)發(fā)行     E、按股票票面價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的中間價(jià)發(fā)行

12．按融入和融出資金雙方接觸和聯(lián)系方式的不同，可以將資金融通劃分為（      ）。

A、直接融資         B、間接融資        C、權(quán)益融資

D、債務(wù)融資         E、安全融資

13．開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)商品的定價(jià)導(dǎo)向包括（      ）。

A、銷售者導(dǎo)向      B、價(jià)值規(guī)律導(dǎo)向     C、成本導(dǎo)向

D、購買者導(dǎo)向      E、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向

14．寫字樓分類在我國(guó)尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要按照其（       ）進(jìn)行分類。

A、所處的位置      B、經(jīng)營(yíng)成本          C、空置率

D、自然或質(zhì)量狀況   E、收益能力

15．除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，寫字樓的其他裝修費(fèi)用由誰來支付一般視市場(chǎng)條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般的選擇是（     ）。

A、由物業(yè)管理公司支付    B、由業(yè)主支付        C、由承租人支付

D、業(yè)主和承租人分擔(dān)      E、業(yè)主支付后由承租人在租約期限內(nèi)按月等額償還本息

三．判斷題（共15題，每題1分。用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1．由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上取決于其與社會(huì)接近的程度，所以物業(yè)管理對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。                             （  ）

2．房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看其當(dāng)前凈租金水平的高低。                                    （  ）

3．投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念完全相同。（     ）

4．對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于固定資金的性質(zhì)。                                                      （    ）

5．當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。                  （   ）。

6．房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。                                                           （   ）

7．在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期 與基準(zhǔn)回收期 相比較，如果 ≥ ，則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。                                          （    ）

8．通過房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)，開發(fā)商就可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。                                （     ）

9．開標(biāo)后，如果全部投標(biāo)人的報(bào)價(jià)都超出標(biāo)底過多，經(jīng)復(fù)核標(biāo)底無誤，則最低報(bào)價(jià)者中標(biāo)。（     ）
                                                         
10．考慮到基礎(chǔ)工程因條件不同而造價(jià)變化很大，因而采用每一平方米單價(jià)發(fā)包工程時(shí)，一般僅指±0.00標(biāo)高以上部分，基礎(chǔ)工程則按分部分項(xiàng)單價(jià)承包。         （     ）

11．房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)有限公司發(fā)給股東的債務(wù)憑證。                  （      ）

12．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券是屬于權(quán)益融資行為。                          （      ）

13．制定廣告方案的第一步是確定廣告預(yù)算。                            （     ）

14．從理論上來說，租金的確定主要取決與同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。      （    ）

15．寫字樓的租金水平主要取決該物業(yè)的建筑物質(zhì)量和物業(yè)管理的水平。      （     ）

四．計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）

1．某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少？

2．某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，合同價(jià)為12000萬元。開發(fā)商自有資金的投入額為6000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開發(fā)商經(jīng)過與其他的投資機(jī)會(huì)比較，確定該項(xiàng)投資的最低期望實(shí)際收益率為7%，并預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為1%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表，計(jì)算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目投資的可行性（不考慮營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費(fèi)的影響）。