2021房估備考，這幾個(gè)知識點(diǎn)你理清了嗎?

考點(diǎn)：無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值與承租人權(quán)益價(jià)值

估價(jià)時(shí)，比較常見的一種情況是評估已出租房地產(chǎn)的價(jià)值，此時(shí)需要特別注意是評估無租約限制價(jià)值，還是評估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值。

無租約限制價(jià)值，就是房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值，即按市場租金確定租金收入所評估的價(jià)值。

出租人權(quán)益價(jià)值，是出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值，即已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價(jià)值。

承租人權(quán)益價(jià)值，是承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價(jià)值。

對于已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評估的可能不同。

例如，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值。

據(jù)此可知，征收評估時(shí)，即使存在租約，仍然是評估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。至于租約如何處理、如何賠償承租人損失等，就屬于出租人與承租人之間需要協(xié)商解決的問題了，不屬于被征收房屋價(jià)值評估時(shí)需要考慮的問題。換言之，無論被征收房屋是否出租，都不影響被征收房屋價(jià)值的評估。

另外，《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見(試行)》第十四條規(guī)定，涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象是否存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況。

評估對象存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占用使用情況的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合委托評估材料和實(shí)地查勘等情況，對人民法院查明的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況進(jìn)行核查驗(yàn)證。人民法院書面說明依法將租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況除去后拍賣或者變賣的，應(yīng)當(dāng)不考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況對評估結(jié)果的影響，并在評估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說明;人民法院未書面說明除去原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況后拍賣或者變賣的，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況的影響，并在評估報(bào)告中予以說明。

因此，針對同一出租房地產(chǎn)，需結(jié)合估價(jià)目的確定評估何種價(jià)值。

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