2021房估師考試《理論與方法》考點:建筑物折舊的測算
考點:建筑物折舊的測算
一、建筑物折舊
1.建筑物折舊,是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本 與在價值時點的市場價值 之差。
建筑物折舊=建筑物重新購建成本-建筑物市場價值
2.建筑物折舊的原因
折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊
(1)物質(zhì)折舊,也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗,是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。
(2)功能折舊,是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損 。如:功能缺乏、功能落后、功能過剩。導(dǎo)致功能折舊的原因有:科學技術(shù)進步、人們的消費觀念改變、過去的建筑標準過低、建筑設(shè)計上的缺陷等。
(3)外部折舊,也稱為經(jīng)濟折舊,是因建筑物以外的各種不利因素 造成的建筑物價值減損。
外部不利因素有:區(qū)位因素、經(jīng)濟因素、其他因素。
考點:區(qū)分功能折舊和外部折舊。要點:就是看造成減值的因素是否和建筑物本身有關(guān),有的就是功能折舊,沒有的就是外部折舊。
【例7-4】某舊住宅的重置成本為60萬元,門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為5萬元,戶型設(shè)計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃氣等引起的功能折舊為8萬元,位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請求取該舊住宅的折舊總額和折舊后價值。
【解】
(1)該舊住宅的折舊總額計算如下:
該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=5+8+3=16(萬元)
(2)該舊住宅的折舊后價值計算如下:
該舊住宅的現(xiàn)值=重置成本-折舊=60-16=44(萬元)
【例題】建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中,屬于經(jīng)濟折舊的有( )。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.環(huán)境污染
D.交通擁擠
E.正常使用的磨損
『正確答案』CD
『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟折舊,是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。選項AB為功能折舊,選項E為物質(zhì)折舊。參見教材P312。
二、折舊求取方法——年限法
1.年限法及年限的相關(guān)概念
(1)年限法,也稱為年齡—壽命法,是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命 來測算建筑物折舊的方法。
(2)建筑物的年齡(實際年齡、有效年齡 )。
◆實際年齡——自竣工時起至價值時點止。
◆有效年齡:是根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況 判斷的建筑物年齡。和建筑物的使用養(yǎng)護有關(guān)。
◆維修養(yǎng)護正常,有效年齡=實際年齡;
◆維修養(yǎng)護比正常好,有效年齡<實際年齡;
◆維修養(yǎng)護比正常差,有效年齡>實際年齡。
(3)經(jīng)濟壽命:建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止,即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費用 ,使用凈收益大于零 的持續(xù)時間。一般經(jīng)濟壽命短于自然壽命 。
◆剩余壽命(剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟壽命)
◆剩余自然壽命=自然壽命-實際年齡
◆剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命-有效年齡
◆利用年限法求建筑物折舊時,壽命應(yīng)為預(yù)期經(jīng)濟壽命 ,年齡應(yīng)為有效年齡,剩余壽命應(yīng)為預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命 。
2.直線法
(1)折舊總額=年折舊額×有效年齡
(2)年折舊率=年折舊額/重新購建成本
◆殘值=重新購建成本×殘值率
◆年折舊率=年折舊額÷重新購建成本
◆有效年齡為t年的建筑物的折舊總額=年折舊額×有效年齡
◆建筑物折舊后價值=重新購建成本-t年的折舊總額=重新購建成本×(1-年折舊率×t)
◆折舊求取時,有綜合 折舊法、分類 (結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等類別)折舊加總法和個別 折舊加總法。
3.市場提取法
采用市場提取法求取建筑物折舊,是通過含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況 的建筑物的房地可比實例,來求取估價對象中的建筑物折舊。
◆建筑物折舊=土地重置成本+建筑物重新購建成本-舊的房地價值
=建筑物重新購建成本-(舊的房地價值-土地重置成本)
=建筑物重新購建成本-建筑物折舊后價值
◆市場提取法的步驟
(1)收集交易實例。
(2)選取可比實例(不少于3個)。
(3)對可比實例成交價格進行標準化處理、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整 (注意:不進行市場狀況調(diào)整)。
(4)采用比較法或基準地價修正法,求取可比實例在成交日期土地重置成本。
用其他方法求出建筑物重新購建成本,減去可比實例價值。
◆四個重要公式
(1)總折舊率=建筑物折舊÷建筑物重新購建成本
(2)年折舊率=總折舊率÷建筑物年齡
(3)當殘值率為零時,建筑物經(jīng)濟壽命=1÷年折舊率
(4)建筑物成新率=1-總折舊率
【例7-7】某宗房地產(chǎn)土地面積5000平方米,建筑面積12500平方米,現(xiàn)行市場價格4700元/平方米,土地重置成本(樓面地價)2300元/平方米,建筑物重置成本3000元/平方米,建筑物年齡10年。請計算建筑物折舊總額、總折舊率和年折舊率。
【解】建筑物折舊總額=土地重置成本+建筑物重置成本-房地產(chǎn)市場價格
=(2300+3000-4700)×1.25=750(萬元)
建筑物總折舊率=750÷(3000×1.25)=20%,八成新。
建筑物年折舊率=20%÷10=2%。
4.分解法
先把建筑物折舊分成:物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊,分別測算,再加總求取建筑物折舊。
第一部分:物質(zhì)折舊
把物質(zhì)折舊區(qū)分為:可修復(fù)的和不可修復(fù)的。
◆可修復(fù)的物質(zhì)折舊,折舊——就是修復(fù)成本。
折舊額=在價值時點采用合理的修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤
修復(fù)的條件:修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價值(修復(fù)增值 )。
注意區(qū)分估價前提,保持現(xiàn)狀,還是更新、改造和重新開發(fā)前提 ,參見第4章,最高最佳利用原則的內(nèi)容。
◆不可修復(fù)的要區(qū)分壽命期。
短壽命項目 (修復(fù)項目剩余壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命,常見于設(shè)備、裝修等),根據(jù)重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命,利用年限法 計算折舊額。
長壽命項目 (修復(fù)項目剩余壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命,常見于建筑物),根據(jù)建筑物的重新購建成本 減去各個可修復(fù)項目的修復(fù)成本 和短壽命項目的重新購建成本 后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命,利用年限法 計算折舊額(合并計算)。
【例7-8】某個建筑物的建筑面積為500平方米,重置成本為3600元/平方米,有效年齡為10年,預(yù)期經(jīng)濟壽命為50年。其中,門窗等損壞的修復(fù)成本為2萬元;建筑設(shè)備的重置成本為60萬元,年齡為10年,平均壽命為15年。裝飾裝修的重置成本為600元/平方米,年齡為3年,平均壽命為5年;殘值率假設(shè)均為零。請計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。
【解】物質(zhì)折舊額計算如下:
可修復(fù)的物質(zhì)折舊:門窗等破損的修復(fù)成本=2(萬元)
不可修復(fù)的短壽命項目的折舊:
建筑設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元)
裝飾裝修的折舊額=600×500×1/5×3=18(萬元)
長壽命項目的折舊額:(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬元)
該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)。
第二部分:功能折舊
功能折舊分為——功能缺乏、功能落后和功能過剩 。
◆功能缺乏折舊的求?。?/strong>
可修復(fù)的功能缺乏 ——
1)重建成本 (依然保留功能缺乏)下,用單獨比隨同的超額成本 )
折舊=單獨增加功能的費用-隨同增加功能的費用(當年沒隨同建設(shè),現(xiàn)在單獨建設(shè)成本更高,是一種額外損失)。
2)重置成本(假設(shè)已經(jīng)隨同增加,已經(jīng)不存在功能缺乏)下,用單獨增加成本
折舊=單獨增加功能的費用
【例7-9】某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓,重建成本 2000萬元,現(xiàn)單獨增加電梯,(包括建筑工程費、電梯購置費和安裝費用)需要120萬元,而重置該辦公樓時隨同增加電梯僅需100萬元,請計算該辦公樓沒有電梯引起的折舊額及扣除該折舊后的價值。
【解】該辦公樓沒有電梯引起的折舊額=120-100=20(萬元)
該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2000-20=1980(萬元)
【例7-10】某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓,現(xiàn)單獨增加電梯需要120萬元,相似的有電梯的辦公樓的重置成本 2100萬元,請計算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。
【解】該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值
=2100-120=1980(萬元)
解析:重置成本(已經(jīng)包含了電梯,即假設(shè)當初隨同建設(shè)的電梯)為2100萬,而重建成本(不包含電梯)為2000萬元,二者的差額就是當初隨同建設(shè)電梯的費用100萬元。
重置成本 大,所以扣折舊多,扣的是單獨建設(shè)成本( 120萬元);
重建成本 小,所以扣折舊少,扣的是超額費用 (120-100=20萬元)
表面看,兩個概念下扣除的折舊額是各不相同的。但是請注意:扣完折舊后的評估值,都是1980萬元。是一樣的 。
說明評估結(jié)論,選擇采用“重置成本 ”,還是選擇“重建成本 ”,是沒有關(guān)系的。——體現(xiàn)了評估的客觀性和科學性。
【記憶竅門】:
重建成本 未包含隨同建設(shè)的成本,數(shù)額較小 ,扣減的折舊為超額費用 部分;
重置成本 中包含了隨同建設(shè)的成本,數(shù)額較大 ,扣減的折舊是單獨建設(shè)成本 ;
重置重建成本,扣完折舊后的成本價值是一樣的。
【口決】:數(shù)值小的,扣除折舊小;數(shù)值大的,扣除折舊大。扣完后的成本價值一樣大 。
小的是——超額費用,大的是——單獨建設(shè)成本;
不可修復(fù)的功能缺乏 (——不存在現(xiàn)在單獨增加的可能性);
將每年損失租金的現(xiàn)值之和,減去該功能假設(shè)在價值時點重置 建造建筑物時就具有的必要費用(隨同增加費用),即得到折舊額。
折舊=損失的租金現(xiàn)值之和-隨同增加功能費用(相當于是凈損失 )
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