2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（六）

判斷題

1.資金時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利率”，用相對(duì)量來反映為“利息”。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是收益法的理論依據(jù)。資金時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利息”，用相對(duì)量來反映為“利率”。參見教材P217。

2.某空置住宅，因?yàn)闆]有收益，所以不能采用收益法進(jìn)行估價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是收益法適用的估價(jià)對(duì)象。該住宅空置無實(shí)際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場(chǎng)上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價(jià)值。參見教材P218。

3.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67年。參見教材P228。

4.運(yùn)用收益法評(píng)估，選用公式時(shí)，如果測(cè)算持有期，則選用“全剩余壽命模式”估價(jià)，如果測(cè)算收益期，則選用“持有加轉(zhuǎn)售模式”估價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。運(yùn)用收益法評(píng)估，選用公式時(shí)，如果測(cè)算持有期，則選用“持有加轉(zhuǎn)售模式”估價(jià);如果測(cè)算收益期，則選用“全剩余壽命模式”估價(jià)。參見教材P235。

5.出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入。參見教材P252。

6.求取出租房地產(chǎn)的凈收益時(shí)，對(duì)于出租人應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素，一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤(rùn))，一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。參見教材P254。

7.運(yùn)用收益法計(jì)算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，其中由出租人承擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等，具體應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入。參見教材P254。

8.收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)折舊額，這里的房地產(chǎn)折舊額，是指會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用攤銷，包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)折舊額，這里的房地產(chǎn)折舊額是指會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用攤銷，不包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。參見教材P253。

9.房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。理解：因?yàn)榇嬖跓o形收益，所以投資者要求的報(bào)酬率可以略低。參見教材P257。

10.某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，土地使用權(quán)剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，只需要計(jì)算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值包括兩個(gè)部分，一個(gè)是現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值，還有一個(gè)是30年后至40年末的土地使用權(quán)的價(jià)值，二者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。參見教材P239。

11.建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，重置提撥款屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。建筑物的折舊費(fèi)用和土地取得費(fèi)用攤銷不包括在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。參見教材P253。

12.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，就是從其竣工日開始到其經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)為止的時(shí)間。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。參見教材238。

13.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。本題中的折舊費(fèi)只有60萬元。參見教材P253。

14.若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)價(jià)值為500萬元，則收益乘數(shù)為40%。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是直接資本化法概述。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=2.5。參見教材P267。

15.資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。參見教材P270。

16.在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報(bào)酬率正好等于資本化率。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。在凈收益每年不變，但收益期為有限年的情況下，資本化率和報(bào)酬率的關(guān)系為：R=Y(1+Y)n/[(1+Y)n-1]。參見教材P270。

17.當(dāng)凈收益流無規(guī)則變動(dòng)時(shí)，資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，報(bào)酬率是各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時(shí)的折現(xiàn)率。當(dāng)凈收益率無規(guī)則變動(dòng)時(shí)，資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。參見教材P271。

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