2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題(三)
問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)
(一)甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(以下稱甲機(jī)構(gòu))接受人民法院委托,對建于2010年的某項(xiàng)目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價。價值時點(diǎn)為2014年8月25日,評估單價為25000元/㎡。當(dāng)事人以正在銷售的該項(xiàng)目三期毛坯別墅定價30000~35000元/㎡為由,對估價結(jié)果提出異議,人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項(xiàng)目三期為臨湖獨(dú)棟別墅,2014年7月底竣工并開始銷售,銷售活動中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核,甲機(jī)構(gòu)維持原估價結(jié)果,并對異議進(jìn)行了書面回復(fù)。請問:
1.甲機(jī)構(gòu)書面回復(fù)的致函對象是誰?
2.導(dǎo)致估價對象與該項(xiàng)目三期別墅價格差異的主要原因有哪些?
【參考答案】
1.甲機(jī)構(gòu)的致函對象是人民法院。因?yàn)榧讬C(jī)構(gòu)是受人民法院委托作的評估。
2.主要原因有:①項(xiàng)目三期是臨湖別墅,景觀視野比估價對象好,價格自然會高些。②項(xiàng)目三期是獨(dú)棟別墅,從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價對象(雙拼別墅)要高些、好些,價格自然也會高些。③項(xiàng)目三期定價雖高過估價對象,但優(yōu)惠力度較大,評估定價的依據(jù)是實(shí)際成交價格而不是銷售定價。④項(xiàng)目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估價對象,不論是用成本法還是比較法估價,這一點(diǎn)都是一個減價因素。⑤項(xiàng)目三期建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)成本可能與估價對象不同,在用成本法計(jì)算時,這一點(diǎn)可能是其價格較高的原因之一。
主要考點(diǎn):
1.強(qiáng)制拍賣的委托人。這個考過很多次,問答題考過3次,改錯題考過,單選題考過。
2.評估結(jié)果價格異議的分析??歼^很多次。
3.本題主要從產(chǎn)品自身找不同。和以往不同。
(二)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價值,價值時點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得,2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料,項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用以及2008年6月至價值時點(diǎn)的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實(shí),認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時的市場情況,在采用成本法估價時,確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請問:
1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯誤?
2.在正確確定重置成本后,還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價值?
【參考答案】
1.錯誤有:①不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過去發(fā)生時的實(shí)際或正常水平來估算,而應(yīng)該按照在價值時點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費(fèi)用、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息共六項(xiàng),不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費(fèi)等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述成本外,還應(yīng)有開發(fā)利潤一項(xiàng)。④投資利息的計(jì)息期起點(diǎn)為應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時點(diǎn),終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。
2.在確定重置成本后,還應(yīng)考慮建筑物折舊因素,扣減后得出估價對象成本價值。
主要考點(diǎn):
1.以挑出錯誤的方式放在問答題中,成本法的價格構(gòu)成;
2.開發(fā)成本、重置價格的含義,投資利息的計(jì)算;
3.成本法的折舊。(考過)
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