2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)題(12)
1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A、收益能夠量化
B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化
C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化
D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化
2、下列各項(xiàng)中,一般不適用收益法估價(jià)的是( )。
A、學(xué)校
B、寫(xiě)字樓
C、影劇院
D、游樂(lè)場(chǎng)
3、運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是( )。
A、測(cè)算收益期或持有期
B、測(cè)算未來(lái)收益
C、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)
D、選擇具體估價(jià)方法
4、報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在( )。
A、期初
B、期末
C、期中
D、任一時(shí)刻
5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年,判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變,通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.21萬(wàn)元,報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A、159.56
B、168.75
C、169.39
D、277.70
6、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬(wàn)元,報(bào)酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A、188.92
B、194.62
C、196.25
D、198.18
7、某房地產(chǎn)在正常情況下,每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元,假設(shè)凈收益率是66.67%,報(bào)酬率為10%,該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的,在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用年限為40年,不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A、180
B、196
C、200
D、300
8、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年,至今都已使用10年,預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%,該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%,該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A、1372.7
B、1309.9
C、953.9
D、900.6
9、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年,至今已使用8年,預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A、368
B、552
C、561
D、920
10、某商場(chǎng)建成于2000年10月,收益期限從2000年10月到2040年10月,預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元,年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。
A、536
B、549
C、557
D、816
1、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。參見(jiàn)教材P218。
2、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn),包括住宅、寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。參見(jiàn)教材P218。
3、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是收益法概述。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟:(1)選擇具體估價(jià)方法,即是選用報(bào)酬資本化法還是直接資本化法,報(bào)酬資本化中是選用持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式;(2)測(cè)算收益期或持有期;(3)測(cè)算未來(lái)收益;(4)確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);(5)計(jì)算收益價(jià)值。參見(jiàn)教材P219。
4、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬資本化法最一般的公式。報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。參見(jiàn)教材P220。
5、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。分兩步求解:(1)先根據(jù)未來(lái)四年的凈收益求取不變的凈收益:15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.21/(1+9%)4=A/9%×[1-1/(1+9%)4],求得A=15.97(萬(wàn)元);(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值,即房地產(chǎn)價(jià)格=A/9%×[1-1/(1+9%)35]=168.75(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P221。
6、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn),土地剩余使用年限為50-10=40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)常收回地上建筑物,則建筑物剩余收益期為40年,年凈收益為15萬(wàn)元,報(bào)酬率為7.5%,則:房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]= 15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)40]=188.92(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P221。
7、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的凈收益為30×66.67%=20(萬(wàn)元),收益價(jià)格為V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]=195.58(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P221。
8、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=100-20=80(萬(wàn)元),Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%,n=40-10=30(年),V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P221。
9、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42(年)。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=80×(1-40%)=48(萬(wàn)元),Y=6%×(1+40%)=8.4%,V= 48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P221。
10、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=120×(1-20%)-50=46(萬(wàn)元),n=40-5=35(年),Y=5%+5%×60%=8%,V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P221。
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