2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(8)

判斷題

1、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。(　)

2、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。(　)

3、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于3個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小、獲取凈收益期限的長(zhǎng)短、獲取凈收益的可靠程度。(　)

4、某空置住宅，因?yàn)闆]有收益，所以不能采用收益法進(jìn)行估價(jià)。(　)

5、凈收益按一定數(shù)額遞增和凈收益按一定數(shù)額遞減的公式都只有收益期為有限年一種。(　)

6、如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。(　)

7、廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。(　)

8、狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。()

9、收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。(　)

10、建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，重置提撥款是屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。(　)

【參考答案及解析】

1、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是收益法的含義。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P215。

2、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來(lái)的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。參見教材P216。

3、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于3個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小、獲取凈收益期限的長(zhǎng)短、獲取凈收益的可靠程度。參見教材P218。

4、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是收益法適用的估價(jià)對(duì)象。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。這些估價(jià)對(duì)象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)有收益即可。該住宅空置無(wú)實(shí)際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場(chǎng)上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價(jià)值。參見教材P218。

5、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞增的公式。凈收益按一定數(shù)額遞增的公式根據(jù)收益期，分為有限年和無(wú)限年兩種;凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期為有限年一種。參見教材P226。

6、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。參見教材P231。

7、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。參見教材P240。

8、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。參見教材P240。

9、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)或重置提撥款。參見教材P253。

10、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見教材P253。

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