2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)管理》階段預(yù)習(xí)題(8)

1.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是(　)。

A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85%

2.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額是(　)元。

A.2843.86 B.2847.55 C.3102.62 D.3291.27

3.一新建寫(xiě)字樓的公開(kāi)售價(jià)為26000元/㎡，開(kāi)發(fā)商推出了以租代售的方式來(lái)促銷(xiāo)，具體方案為：每年需支付凈租金5000元/㎡，5年付清。若同類(lèi)物業(yè)投資收益率為8%，則開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)(　)。

A.比售價(jià)優(yōu)惠 B.不如售價(jià)優(yōu)惠 C.與售價(jià)一樣 D.難以判定是否給予了優(yōu)惠

4.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是(　)元。

A.5142.74 B.5475.37 C.5163.96 D.7000.00

5.下列不屬于清償能力指標(biāo)的是(　)。

A.現(xiàn)金回報(bào)率　　 B.流動(dòng)比率　　 C.速動(dòng)比率 D.償債備付率

6.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益率高于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值會(huì)( )。

A.大于零　 B.小于零 C.等于零　　 D.都可能

7.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為(　)。

A.45.05%　 B.49.31%　 C.58.86%　 D.63.6%

8.開(kāi)發(fā)投資的投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的(　)占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。

A.年利潤(rùn)總額　 B.項(xiàng)目投資的資本價(jià)值 C.總開(kāi)發(fā)成本　 D.總開(kāi)發(fā)價(jià)值

9.張某購(gòu)買(mǎi)了一商品房，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為(　)。

A.9.00%　 B.8.05%　 C.30.00%　 D.7.52%

10.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)㎡，土地總價(jià)26000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/㎡，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A.1.4 B.1.5 C.1.6　 D.1.7

答案

1. A 【解析】：根據(jù)i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。參見(jiàn)教材P152

2. C 【解析】：第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第59個(gè)月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。參見(jiàn)教材P153

3. A 【解析】：將購(gòu)房者作為投資者來(lái)看，每年收取凈租金5000元/㎡，5年收清，投資收益率為8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是說(shuō)，按題意條件，該新建寫(xiě)字樓實(shí)際價(jià)值應(yīng)為19963.55元/㎡，開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)比售價(jià)優(yōu)惠。

參見(jiàn)教材P154

4. C 【解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。

參見(jiàn)教材P154

5. A 【解析】：參見(jiàn)教材P172

6. A 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見(jiàn)教材P175

7. B 【解析】：開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。參見(jiàn)教材P181

8. A 【解析】：參見(jiàn)教材P191

9. D 【解析】：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報(bào)率=(9-6.744)÷30=-7.52%。參見(jiàn)教材P193

10. D 【解析】：土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。參見(jiàn)教材P211

新一輪的房地產(chǎn)估價(jià)師備考之路已經(jīng)開(kāi)啟，環(huán)球網(wǎng)校為廣大房估備考者提供了模擬試題、高頻考點(diǎn)、歷年真題等資料，供考生免費(fèi)下載，考生可點(diǎn)擊文末免費(fèi)下載專(zhuān)區(qū)下載?？忌慈掌鹂?span id="y0o502a" class="dgj_key"> 免費(fèi)預(yù)約短信提醒，待2021年報(bào)名通知發(fā)布后，及時(shí)收到考試動(dòng)態(tài)！