2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題（7）

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1房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有(　)。(2014年真題)

A.依賴專業(yè)管理

B.效益外溢和轉(zhuǎn)移

C.異質(zhì)性明顯

D.變現(xiàn)性較差

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。存在效益外溢和轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資的特性之一，主要是房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。參見(jiàn)教材P9。

2房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使(　)。(2014年真題)

A.投資利潤(rùn)最大

B.投資效率最高

C.投資成本最低

D.投資風(fēng)險(xiǎn)最小

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。投資組合目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。參見(jiàn)教材P23。

3在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估價(jià)中，較理想的折現(xiàn)率是采用(　)。(2014年真題)

A.銀行存款利率

B.銀行貸款利率

C.通貨膨脹率加銀行存款利率

D.資金的機(jī)會(huì)成本加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。參見(jiàn)教材P27。

4關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C.存在效益外溢

D.易受政策影響

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，這就使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P8。

5房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是(　)。

A.土地不會(huì)毀損

B.地上建筑物有耐久性

C.變現(xiàn)性差

D.土地使用期年限較長(zhǎng)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)C變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)的特征之一，但不是房地產(chǎn)是長(zhǎng)期投資的原因。本題屬于典型的文不對(duì)題。參見(jiàn)教材P7。

6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的(　)。

A.增量供給

B.存量供給

C.潛在供給

D.總量供給

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，屬于中短期投資，形成了市場(chǎng)上的增量供給。參見(jiàn)教材P11。

7關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是(　)。

A.投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合

B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合

C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消

D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。通過(guò)投資組合理論，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。參見(jiàn)教材P26。

8下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是(　)。

A.購(gòu)買房地產(chǎn)股票

B.購(gòu)買商鋪

C.購(gòu)買房地產(chǎn)債券

D.購(gòu)買住房抵押支持證券

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項(xiàng)ACD均屬于房地產(chǎn)的間接投資。參見(jiàn)教材P10。

9一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資(　)。

A.風(fēng)險(xiǎn)較大

B.收益率較高

C.流動(dòng)性較好

D.投資回收期較長(zhǎng)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資概述。一般來(lái)說(shuō)，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率較低。長(zhǎng)期投資回收期長(zhǎng)，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但盈利能力強(qiáng)。參見(jiàn)教材P1。

10對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為(　)。

A.設(shè)計(jì)壽命

B.經(jīng)濟(jì)壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來(lái)不劃算的時(shí)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P7。

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