2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)題(二十九)

編輯推薦：2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》強(qiáng)化試題匯總

1、成本法主要適用于評(píng)估(　)的房地產(chǎn)。

A、新開發(fā)的

B、危險(xiǎn)房

C、正在開發(fā)建設(shè)

D、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)

E、針對(duì)特定使用者的特殊需要

2、一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括(　)。

A、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定

B、自由競爭的市場(chǎng)環(huán)境

C、較長時(shí)期的市場(chǎng)運(yùn)行

D、可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)

E、成本和效用變動(dòng)不同步

3、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括(　)。

A、土地成本

B、建設(shè)成本

C、管理費(fèi)用

D、銷售稅費(fèi)

E、開發(fā)利潤

4、征收集體土地時(shí)，土地征收補(bǔ)償費(fèi)用一般包括(　)。

A、土地補(bǔ)償費(fèi)

B、安置補(bǔ)助費(fèi)

C、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

D、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

E、征地管理費(fèi)

5、征收國有土地上房屋的土地成本包括(　)。

A、場(chǎng)地平整費(fèi)

B、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C、渣土清運(yùn)費(fèi)

D、青苗補(bǔ)償費(fèi)

E、地上物拆除費(fèi)

6、成本法中的投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括(　)。

A、土地成本

B、銷售稅費(fèi)

C、管理費(fèi)用

D、銷售費(fèi)用

E、建設(shè)成本

7、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括(　)。

A、增值稅

B、印花稅

C、教育費(fèi)附加

D、城市維護(hù)建設(shè)稅

E、應(yīng)由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅

8、在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括(　)。

A、土地成本

B、建設(shè)成本

C、管理費(fèi)用

D、銷售費(fèi)用

E、投資利息

9、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有(　)。

A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

B、重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

C、重新購建成本是客觀的重新購建成本

D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

10、在求取土地的重新購建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用(　)等求取該土地的重新購置價(jià)格。

A、比較法

B、收益法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

E、長期趨勢(shì)法

答案

1、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。參見教材P286。

2、【正確答案】 BCD

【答案解析】 本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。價(jià)格等于“成本加平均利潤”是對(duì)同種房地產(chǎn)在較長時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)出市場(chǎng))，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。參見教材P287。

3、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是建設(shè)成本。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)之和稱為開發(fā)成本。參見教材P289。

4、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是土地成本。征收集體土地時(shí)，土地征收補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。參見教材P290～291。

5、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是土地成本。征收國有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和其他費(fèi)用。房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用一般包括被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi);相關(guān)費(fèi)用一般包括房屋征收評(píng)估費(fèi)、房屋征收服務(wù)費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。其他費(fèi)用一般包括地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，通常依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用比較法求取。參見教材P292。

6、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是投資利息。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用均應(yīng)計(jì)算利息。參見教材P294。

7、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是銷售稅費(fèi)。銷售稅費(fèi)可分為兩類：銷售稅金及附加，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅等。參見教材P297。

8、【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是開發(fā)利潤。直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)是7個(gè)項(xiàng)目中的前兩項(xiàng)即土地成本和建設(shè)成本。參見教材P298。

9、【正確答案】 CD

【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項(xiàng)A錯(cuò)在實(shí)際兩個(gè)字，應(yīng)該是必要的;選項(xiàng)B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值;選項(xiàng)E土地重新購建成本，應(yīng)該按照該地塊在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定價(jià)值、確定其土地使用權(quán)價(jià)格。參見教材P303。

10、【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的求取思路。求取土地的重新購建成本，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取。參見教材P304。

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