2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習題(十八)

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1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/㎡，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%.對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為()元/㎡.

A、3214 B、3347 C、3367 D、3458

答案：B

解析：3000*(1+1%)11=3347元/㎡.

2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于()。

A、該建筑物的價值低于拆遷費用B、該估價結(jié)果肯定有誤

C、甲土地的價值高于乙土地的價值D、不可能出現(xiàn)這種情況

答案：A

解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應(yīng)當是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數(shù)，從而會降低該土地的價值。

3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為()元/m2.

A、100B、300C、600D、900

答案：D

解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。

4、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)取()年。

A、35B、45C、48D、50

答案：A

解析：經(jīng)濟壽命應(yīng)從大樓建成后開始計算，由于大樓的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個經(jīng)濟壽命35年。

5、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為()萬元。

A、109B、117C、124D、130

答案：B

解析：100+100*(9%+8%)=117萬元。

6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于()。

A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟折舊D、會計折舊

答案：C

解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當屬于經(jīng)濟折舊。

7、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應(yīng)補地價(單價)為()元/m2.

A、552B、3519C、4293D、4845

答案：C

解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2

應(yīng)補地價(單價)為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2.

8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為()。

A、800萬元B、1000萬元C、1800萬元D、800-1000萬元

答案：D

解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途的價格之間確定。

9、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為()。

A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

答案：D

解析：交易情況修正系數(shù)=100/(100-6%)=1.064.

10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為()萬元。

A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

答案：C

解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率*(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)

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