2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習題(十)

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1、某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調(diào)查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/㎡，空置率為10%;預測該商城建成后當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為(　)萬元。

A、22253

B、23352

C、26488

D、27796

2、假設開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的(　)的“倒算法”。

A、市場法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢法

3、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用(　)進行估價。

A、比較法

B、成本法

C、假設開發(fā)法

D、長期趨勢法

4、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2014年9月1日的價值，預測該宗土地2017年9月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為4000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為(　)萬元。

A、3636.36

B、3305.79

C、3005.26

D、2732.05

5、下列有關動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是(　)。

A、動態(tài)分析法測算結果精確

B、靜態(tài)分析法測算過程相對復雜

C、動態(tài)分析法測算需要精確預測開發(fā)經(jīng)營期的時間

D、靜態(tài)分析法測算結果比較粗略

6、下列對假設開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是(　)。

A、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

B、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

D、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

7、假設開發(fā)法最基本的公式是(　)。

A、房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

B、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-相應的支出及利潤

C、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-已完成工作的必要費用

D、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-開發(fā)成本

8、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用動態(tài)分析法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是(　)。

A、待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期

B、待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期

C、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D、房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

9、運營期是從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋驗收合格

B、房屋可使用

C、將其售出之日止

D、房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結束

10、后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意階段

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