2020房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)專項(xiàng)題：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

單項(xiàng)選擇題

1.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的選項(xiàng)中，屬于社會(huì)因素的是(　)。

A.房地產(chǎn)投機(jī)

B.房地產(chǎn)制度政策

C.人口增長(zhǎng)

D.居民收入

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括政治治安狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。選項(xiàng)B是制度政策因素，選項(xiàng)C是人口因素，選項(xiàng)D是經(jīng)濟(jì)因素。參見教材P146。

2.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(　)。

A.居民收入增加

B.房產(chǎn)稅征收

C.人民幣升值

D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。選項(xiàng)B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。參見教材P143。

3.下列關(guān)于掛牌價(jià)格的說法中，正確的是(　)。

A.掛牌價(jià)格一般等于成交價(jià)格

B.掛牌價(jià)格與成交價(jià)格的差額稱為議價(jià)空間

C.議價(jià)空間大，說明市場(chǎng)景氣

D.掛牌價(jià)格一般小于成交價(jià)格

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。掛牌價(jià)格通常高于成交價(jià)格，二者的差額稱為議價(jià)空間。市場(chǎng)景氣的時(shí)候，議價(jià)空間較小。參見教材P86。

4.下列描述，錯(cuò)誤的是(　)。

A.最低賣價(jià)≤成交價(jià)≤最高買價(jià)

B.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于投資價(jià)值

C.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

D.現(xiàn)狀價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92。

5.在通常情況下，出讓地價(jià)最低的出讓方式是(　)。

A.拍賣

B.掛牌

C.招標(biāo)

D.協(xié)議

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。參見教材P88。

6.下列說法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格

B.收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)

C.成本價(jià)值傾向于最低賣價(jià)

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟且正常時(shí)，成本價(jià)值最低、比較價(jià)值適中、收益價(jià)值和開發(fā)價(jià)值最高

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟且正常時(shí)，成本價(jià)值、比較價(jià)值、收益價(jià)值和開發(fā)價(jià)值應(yīng)基本一致。參見教材P89。

7.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，比較價(jià)值(　)收益價(jià)值和成本價(jià)值。

A.大大高于

B.大大低于

C.等于

D.或者大于，或者小于

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)期，可比實(shí)例價(jià)格高，最終評(píng)估結(jié)果也會(huì)偏高。所以比較價(jià)值高于成本價(jià)值和收益價(jià)值。參見教材P90。

8.房地產(chǎn)估價(jià)師從某特定投資者的角度評(píng)估出的價(jià)值屬于(　)。

A.市場(chǎng)價(jià)值

B.殘余價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.投資價(jià)值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。從某特定的投資者角度考慮評(píng)估的是投資價(jià)值。參見教材P91。

9.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為(　)。

A.市場(chǎng)價(jià)值

B.投資價(jià)值

C.謹(jǐn)慎價(jià)值

D.在用價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。從某特定的投資者角度考慮評(píng)估的是投資價(jià)值。例如，政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)，意向用地者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可承受的最高價(jià)，為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)、最高出價(jià)等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。參見教材P91。

10.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值

B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

C.市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)利用

D.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。

11.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是(　)。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.殘余價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值是存在不確定因素下的價(jià)值，肯定偏小;快速變現(xiàn)價(jià)值不符合“適當(dāng)營(yíng)銷”的原則，也會(huì)偏小;殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，也小于正常的市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。

12.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為120萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬元。

A.480

B.360

C.288

D.240

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押額度=抵押價(jià)值×抵押率=(未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款)=(600-120)×60%=288萬元。參見教材P95。

13.某在建工程抵押貸款余額為1000萬元，當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰盅郝蕿?0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給施工單位的工程款比施工單位投入的少1000萬元。該在建工程沒有預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元。則該在建工程的再次抵押價(jià)值為(　)萬元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=6000-1000-1000/50%=3000(萬元)。參見教材P96。

14.某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為 25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以5000元/m2的價(jià)格預(yù)售了其中100套、建筑面積總計(jì)為10000m2的住房，預(yù)購人平均按房?jī)r(jià)的70%辦理了住房抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押，目前該筆貸款余額為1860萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實(shí)際投入少500萬元?，F(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為2億元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為60%。下列描述正確的是(　)。

A.尚未還款額為1860萬元

B.該在建工程的再次抵押價(jià)值為12400萬元

C.該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為16000萬元

D.法定優(yōu)先受償款為500萬元

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。該在建工程的再次抵押價(jià)值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(萬元)。參見教材P95-96。

15.某宗占地面積為2000m2的建筑物，規(guī)劃其建筑覆蓋率為60%，建筑層數(shù)15層，且每層建筑面積相等為1200m2經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，則該宗土地的樓面地價(jià)為(　)元/m2。

A.120

B.100

C.300

D.900

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。方法1：容積率=建筑面積/占地面積=占地面積×建筑密度(建筑覆蓋率)×建筑層數(shù)/占地面積=60%×15=9，土地單價(jià)=1800000/2000=900元/m2，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=900/9=100元/m2。方法2：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=1800000/(1200×15)= 100元/m2，參見教材P105。

16.房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，具體指的是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失

C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。

投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不應(yīng)包含不可損毀的土地的價(jià)值，具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P96～97。

17.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.原始價(jià)值一般高于賬面價(jià)值

B.投資價(jià)值一般高于市場(chǎng)價(jià)值

C.謹(jǐn)慎價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是投資價(jià)值。選項(xiàng)A正確，因?yàn)榇嬖谡叟f，所以一般情況下賬面價(jià)值低于原始價(jià)值;選項(xiàng)C正確，謹(jǐn)慎價(jià)值是在不確定因素的情況下的評(píng)估價(jià)值，也低于市場(chǎng)價(jià)值;選項(xiàng)D正確，快速變現(xiàn)價(jià)值不符合適當(dāng)營(yíng)銷的原則，也會(huì)偏小。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，投資價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值，也可能低于市場(chǎng)價(jià)值，取決于特定的投資者的風(fēng)險(xiǎn)和收益的偏好。參見教材P91、100。

18.下列說法中，正確的是(　)。

A.無租約限制價(jià)值等于合同租金現(xiàn)值

B.出租人權(quán)益價(jià)值大于承租人權(quán)益價(jià)值

C.承租人權(quán)益價(jià)值大于出租人權(quán)益價(jià)值

D.無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。參見教材P99。

19.基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，由政府確定的某一估價(jià)期日法定最高使用年期的土地權(quán)利的區(qū)域(　)。

A.最低價(jià)格

B.最高價(jià)格

C.平均價(jià)格

D.成交價(jià)格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。參見教材P103。

20.下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是(　)。

A.土地總價(jià)

B.商品房總價(jià)

C.樓面地價(jià)

D.土地單價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平高低。參見教材P105。

21.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬元，樓面地價(jià)為1200元/平方米。該宗土地的總價(jià)為(　)萬元。

A.96

B.192

C.240

D.480

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積=2000萬/5000=4000m2，土地總價(jià)=4000×1200=480萬元。參見教材P104～106。

22.下列購買某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對(duì)買方而言最經(jīng)濟(jì)的是(假定年折現(xiàn)率為6%)(　)。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)A，現(xiàn)在一次性支付0.95;選項(xiàng)B，一年后支付1/1.06=0.943;選項(xiàng)C，=0.3+[(0.7/3)/6%] ×[1-1/(1+6%)3]=0.923702788;選項(xiàng)D，=0.5+[(0.5/10)/6%] ×[1-1/(1+6%)10]=0.868004352。參見教材P106～107。

23.一套總價(jià)60萬元的住房，付款方式如下：

(1)在成交日期一次性付清;

(2)在成交日期一次性付清，給予5%的折扣;

(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是(　)。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。(1)名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對(duì)相同，(3)由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以選項(xiàng)AB可以排除;(5)肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異。參見教材P106～107。

24.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為(　)元/m2。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-從期房到達(dá)現(xiàn)房期間的租金凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500×3%=3473(元/m2)。參見教材P108。

25.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000 元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為(　)元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。該期房目前市場(chǎng)價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值，月租金凈收益=1000/100=10(元/m2)，月折現(xiàn)率=6%/12=0.5%，5000=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-現(xiàn)房?jī)r(jià)格×5%，現(xiàn)房?jī)r(jià)格=5366元/m2。參見教材P108。

26.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估(　)。

A.掛牌底價(jià)

B.正常市場(chǎng)價(jià)格

C.競(jìng)買人可承受的最高價(jià)

D.最可能的成交價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。因?yàn)槭菫楦?jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買人可承受的最高價(jià);而如果是政府部門委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。參見教材P92。

27.當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的(　)。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。參見教材P109。

28.“吉芬物品”是指某種生活必需品，在特定條件下，消費(fèi)者對(duì)該類商品的需求與價(jià)格成(　)。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.變化方向無法確定

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。參見教材P113。

29.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)(　)。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見教材P114。

30.下列選項(xiàng)不屬于決定房地產(chǎn)需求量的因素的是(　)。

A.房地產(chǎn)商對(duì)未來的預(yù)期

B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

C.相關(guān)物品的價(jià)格水平

D.消費(fèi)者的收入水平

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的需求量影響因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)消費(fèi)者的收入水平;(3)消費(fèi)者的偏好;(4)相關(guān)物品的價(jià)格水平;(5)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。參見教材P113～114。

31.下列選項(xiàng)中，不屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素的是(　)。

A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期

D.消費(fèi)者的偏好

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。消費(fèi)者偏好影響房地產(chǎn)需求量。參見教材P116。

32.受市場(chǎng)因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是(　)。

A.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少

B.均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加

C.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變

D.均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時(shí)，如下圖所示，將導(dǎo)致均衡價(jià)格減少、均衡數(shù)量增加。參見教材P118。

33.下列說法中，正確的是(　)。

A.同一影響因素及其變化，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響是完全相同的

B.同一影響因素及其變化，在不同時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響是完全相同的

C.道路建設(shè)對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響總是積極正面的

D.緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響存在時(shí)間的滯后性

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，同一影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不盡相同的;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，同一因素在不同時(shí)期的影響也是不同的;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，道路建設(shè)對(duì)住宅價(jià)格的影響具有雙重性，改善了交通通達(dá)性會(huì)增值，噪聲和尾氣污染會(huì)貶值。參見教材P119～121。

34.下列房地產(chǎn)因素中，不屬于土地實(shí)物因素的是(　)。

A.土地面積

B.土地容積率

C.土地開發(fā)程度

D.土地形狀

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地實(shí)物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、土地開發(fā)程度，選項(xiàng)B屬于權(quán)益因素。參見教材P123。

35.下列屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是(　)。

A.房地產(chǎn)新舊程度

B.建筑物朝向

C.房地產(chǎn)坐落

D.房地產(chǎn)人文環(huán)境

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)BCD均屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材P122～126。

36.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過來也說明了(　)對(duì)地價(jià)的影響。

A.土地面積

B.地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃后，利用價(jià)值提高，地價(jià)隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。參見教材P123。

37.商業(yè)房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣，主要取決于(　)。

A.周圍環(huán)境狀況

B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

C.自然景觀

D.繁華程度和臨街狀況

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。選項(xiàng)A適用于居住地產(chǎn);選項(xiàng)B適用于工業(yè);選項(xiàng)C適用于住宅用地評(píng)價(jià)。參見教材P129。

38.最科學(xué)的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)交通便捷程度的距離是(　)。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。參見教材P132。

39.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，屬于實(shí)物因素的是(　)。

A.臨街狀況

B.層高

C.樓層

D.朝向

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)ACD屬于區(qū)位因素。參見教材P131。

40.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是(　)。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫字樓

D.工業(yè)用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。參見教材P133。

41.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是(　)。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見P131～133。

42.一般來講，假如人口總量不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是(　)。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對(duì)穩(wěn)定

D.先漲后跌

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。參見教材P136～137。

43.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是(　)。

A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降;選項(xiàng)B增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果;選項(xiàng)D提高購房者貸款利率，將導(dǎo)致需求減少，也是導(dǎo)致價(jià)格下跌。降低契稅，使購房者成本降低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。參見教材P137～139。

44.下列情況中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是(　)。

A.提高契稅稅率

B.增加土地增值稅

C.增加增值稅

D.減免房產(chǎn)稅

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。契稅是向買方收取的，增值稅、土地增值稅是向賣方收取的。選項(xiàng)BCD三種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。參見教材P138～139。

45.下列情況中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(　)。

A.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收

C.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

D.提高最高首付比例

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，增加了持有房地產(chǎn)成本，會(huì)使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，減少房地產(chǎn)需求，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收，要分清是買方市場(chǎng)或賣方市場(chǎng)，若為買方市場(chǎng)，減少賣方稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;提高最高首付比例，購買門檻上升，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而減少房?jī)r(jià)。參見教材P138～139。

46.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是(　)。

A.賣方市場(chǎng)下增加賣方稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

C.買方市場(chǎng)下增加賣方稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A，在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收，賣方會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;選項(xiàng)B，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機(jī)，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌;選項(xiàng)C，在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收，賣方無法轉(zhuǎn)嫁，會(huì)擠壓賣方的利潤(rùn)，但是通常不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響;選項(xiàng)D，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的商品房供給，從而會(huì)使未來的商品房?jī)r(jià)格上漲。參見教材P138～139。

47.下列關(guān)于利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的說法中，正確的是(　)。

A.利率變化的方向和房?jī)r(jià)變動(dòng)的方向總是相反的

B.利率變動(dòng)的方向和房?jī)r(jià)變動(dòng)的方向總是一致的

C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響

D.從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看，利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。利率波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有雙重性。如利率上升，使得開發(fā)成本增加，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲;但是利率上升也使得購房者需求者負(fù)擔(dān)加重，抑制需求從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。參見教材P145。

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