2020房地產估價師考試《制度與政策》精華試題(4)

2020房地產估價師考試《制度與政策》精華試題(4)

1.某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記，后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款(　)。

A.甲銀行優(yōu)先受償

B.按兩家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序

C.乙銀行優(yōu)先受償

D.按兩家銀行的債權比例受償

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產抵押權的實現(xiàn)。依據(jù)《物權法》的規(guī)定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見教材P148。

2.承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人(　)。

A.應重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效

B.可以收回房屋出租給其他人

C.可以要求增加租金

D.應當繼續(xù)履行原租賃合同

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。參見教材P137。

3.下列關于商品房銷售的表述中，正確的是(　)。

A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

B.按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證

C.按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積

D.商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按照我國現(xiàn)行的房屋權屬登記的有關規(guī)定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。參見教材P133。

4.商品房買賣合同約定房屋暫測套內建筑面積為100平方米，對房屋面積誤差比未約定。房屋權屬登記機關實測登記后，該房屋的實際套內建筑面積為(　)平方米的，購房人有權退房。

A.97

B.103

C.105

D.A、B均可以

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。買賣合同中，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據(jù)實結算房價款;(2)面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。參見教材P133～134。

5.商品房買賣合同的內容應當由(　)。

A.房地產行政主管部門確定

B.工商行政管理部門確定

C.房地產行政主管部門和工商行政部門共同擬定

D.商品房買賣當事人約定

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產開發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買賣合同;住房城鄉(xiāng)建設部和國家工商總局印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》，供商品房買賣當事人在簽訂合同時參考。參見教材P132。

6.下列關于房屋租賃期說法正確的是(　)。

A.房屋的租賃期無限制，由租賃當事人約定

B.房屋的租賃期不得少于6個月

C.房屋的租賃期由租賃當事人約定，一般不得超過20年

D.房屋的租賃期超過20年的，房屋租賃合同無效

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。租賃期限不得超過20年，超過的，是超過部分而不是整個房屋租賃合同無效。租賃期限屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起同樣不得超過20年。參見教材P136。

7.已抵押的房屋(　)。

A.不能轉讓

B.可以轉讓但只能轉給抵押權人

C.可以轉讓但必須經(jīng)抵押權人同意

D.可以轉讓但轉讓的價格必須由抵押人確定

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的一般規(guī)定。房地產抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。參見教材P144。

8.某開發(fā)公司經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準變更規(guī)劃設計方案，導致商品房戶型發(fā)生變化，并在10日內書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規(guī)定買受人(　)。

A.有權退房

B.有權要求開發(fā)公司承擔違約責任

C.有權要求開發(fā)公司賠償損失

D.無權退房

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更和經(jīng)設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，開發(fā)商應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復，在此期間內，未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。開發(fā)商沒有在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。參見教材P134。

9.下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是(　)。

A.以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B.預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C.企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效

D.鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內大宗無地上建筑物的建設用地使用權可以單獨設定抵押

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的一般規(guī)定。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。參見教材P143。

10地產開發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷售商品房。

A.分期付款

B.收取預售款

C.收取定金

D.返本銷售

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產銷售中禁止的行為。銷售中禁止的行為包括：(1)房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。(2)房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見教材P131。

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