2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題(29)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題(29)

1、目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源是(　)。

A、銀行信貸

B、投資信托

C、民間借貸

D、租賃融資

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。參見(jiàn)教材P291。

2、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是(　)。

A、市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)

B、市盈率=股價(jià)/每股收益

C、市盈率=市值/銷售收入

D、市盈率=市值/現(xiàn)金流

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題。市盈率(P/E)=股價(jià)/每股收益;市凈率(P/B)=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)。參見(jiàn)教材P300。

3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨(　)。

A、政策風(fēng)險(xiǎn)

B、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

C、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D、信用風(fēng)險(xiǎn)

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策等。參見(jiàn)教材P302。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來(lái)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是(　)。

A、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

B、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

C、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D、完工風(fēng)險(xiǎn)

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的項(xiàng)目特征非常明顯，使得具體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)中占有非常顯著的位置。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的好壞對(duì)其經(jīng)營(yíng)與發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，若企業(yè)超過(guò)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P303。

5、個(gè)人住房抵押貸款屬于(　)。

A、權(quán)益融資

B、債務(wù)融資

C、直接投資

D、間接投資

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款 。貸款屬于債務(wù)，直接融資與間接融資是另一種分類方式。參見(jiàn)教材P308。

6【習(xí)題】塑造房地產(chǎn)項(xiàng)目的鮮明個(gè)性以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這是(　)的主要任務(wù)。(2014年真題)

A.市場(chǎng)細(xì)分

B.識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者

C.市場(chǎng)定位

D.市場(chǎng)營(yíng)銷

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位，也稱為產(chǎn)品定位或競(jìng)爭(zhēng)性定位，是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上所處的地位和顧客對(duì)產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個(gè)性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客，使該產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)位置。參見(jiàn)教材P122。

7【習(xí)題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是(　)。

A.有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)

B.服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

C.有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

D.服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)由大至小的順序是潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P112。

8【習(xí)題】商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是(　)存在差異性。

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)

B.城市區(qū)域功能

C.購(gòu)房者的需求

D.城市地理環(huán)境

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。市場(chǎng)細(xì)分就是以消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體，其關(guān)鍵點(diǎn)在于顧客需求的差異性。參見(jiàn)教材P117。

9【習(xí)題】對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的(　)分析。

A.需求

B.供給

C.競(jìng)爭(zhēng)

D.市場(chǎng)占有率

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。市場(chǎng)狀況分析包括供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和市場(chǎng)占有率分析四個(gè)方面。吸納率分析屬于需求分析。參見(jiàn)教材P139。

10【習(xí)題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)查，了解寫(xiě)字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于(　)。

A.試探性調(diào)查

B.描述性調(diào)查

C.創(chuàng)新性調(diào)查

D.因果性調(diào)查

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。因果性調(diào)查即檢驗(yàn)因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。參見(jiàn)教材P107。

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