2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(26)

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2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(26)

1、關于房地產轉讓估價特點，下列說法錯誤的是(　)。

A、從價值時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前

B、從委托人和評估主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估

C、從估價目的和要求上講，房地產轉讓評估只是為了了解、掌握房地產交易行情而進行的評估

D、房地產轉讓評估的目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性

2、對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價格進行估價時，首選方法之一是(　)。

A、成本法

B、收益法

C、基準地價修正法

D、假設開發(fā)法

3、在房地產轉讓估價中，(　)運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經規(guī)劃主管部門審批。

A、比較法

B、假設開發(fā)法

C、成本法

D、收益法

4、在房地產抵押中，法定優(yōu)先受償款額的范圍不包括(　)。

A、其它法定優(yōu)先受償款

B、強制執(zhí)行費用

C、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款

D、已抵押擔保債權數額

5、下列關于房地產抵押的表述中，正確的是(　)。

A、開發(fā)商已合法出售的房地產可以與未出售的房地產一起抵押

B、以共有的房地產抵押的，抵押人應事先征得其他共有人的口頭同意

C、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償的款額

D、商品房開發(fā)項目取得商品房預售許可證的，就可以辦理預購商品房貸款抵押

6、在房地產抵押估價中，不得設定抵押的房地產是(　)。

A、劃撥土地使用權

B、抵押人所有的房屋

C、依法取得的房屋所有權

D、出讓方式取得的土地使用權

7、下列關于房屋征收估價相關規(guī)定的表述中，錯誤的是(　)。

A、被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日

B、評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響

C、用于產權調換房屋價值應包括用于產權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值

D、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價值

8、當被征收房地產為正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產且采用假設開發(fā)法估價時，應選擇(　)前提進行估價。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉讓開發(fā)

C、被迫轉讓開發(fā)

D、被迫開發(fā)

9、下列各項中，不屬于房屋征收估價技術路線中比較法估價技術路線內容的是(　)。

A、收集和測算類似房地產價格

B、修正類似房地產價格

C、求取建筑物折舊

D、確定被征收房屋價格

10、下列關于成本法估價中重新購建價格的表述中，錯誤的是(　)。

A、建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

B、土地的重新購建價格是最高使用年限狀況的土地的重新購建價格

C、重新購建價格是客觀的重新購建價格

D、重新購建價格是在價值時點的重新購建價格

答案

單項選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產轉讓估價的特點。選項A錯誤，從價值時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，價值時點則在估價作業(yè)日期之后。參見教材P198。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產轉讓估價的常用方法。對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價格進行估價時，假設開發(fā)法往往是首選方法之一。參見教材P199。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產轉讓估價的常用方法。假設開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設計方案，才能據此規(guī)劃方案假設得到開發(fā)建設后的房地產價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設部分價值，得到土地或在建工程價格。參見教材P199。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押價值內涵及評估實質。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時，已存在的的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P220。

5、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的法律規(guī)定。選項A錯誤，開發(fā)商已合法出售的房地產不得與未出售的房地產一起抵押;選項B錯誤，以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意;選項D錯誤，預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。參見教材P222。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是不得設定抵押的房地產。選項BCD都是可以設定抵押的房地產，劃撥土地使用權不得單獨抵押。參見教材P222。

7、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。選項B錯誤，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P251～252。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價方法和結果確定。當被征收房地產為正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產且采用假設開發(fā)法估價時，應選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進行估價;當被征收房地產為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設開發(fā)法估價時，應選擇自愿轉讓開發(fā)前提進行估價。參見教材P252。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術路線。比較法估價技術路線：(1)收集和測算類似房地產價格;(2)修正類似房地產價格;(3)確定被征收房屋價格。參見教材P253。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術路線。選項B錯誤，土地的重新購建價格是價值時點狀況的土地的重新購建價格。

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