2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(18)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(18)

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將要出售三幢在同一小區(qū)的15層高的商品房，現(xiàn)委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)這三幢商品房進(jìn)行預(yù)售定價(jià)評(píng)估。請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明該估價(jià)存在的難點(diǎn)。

2、商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)?

3、簡(jiǎn)述商業(yè)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線。

4、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。評(píng)估該宗房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

答案

簡(jiǎn)答題

1、

【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于整幢商品房的成交個(gè)案很少，交易實(shí)例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實(shí)例，其估價(jià)技術(shù)路線相對(duì)比較復(fù)雜，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來(lái)解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對(duì)象，選取與估對(duì)象類(lèi)似的成交實(shí)例，利用比較法修正測(cè)算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類(lèi)比法，經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶(hù)型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。參見(jiàn)教材P87。

2、

【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)主要包括：(1)收益性;(2)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣;(3)出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜;(4)裝飾裝修高檔且復(fù)雜;(5)垂直空間價(jià)值衰減性明顯。參見(jiàn)教材P101～102。

3、

【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商業(yè)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法估價(jià)，在估價(jià)時(shí)可基于營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)費(fèi)用測(cè)算凈收益，即凈收益為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)后的余額。在實(shí)際操作中，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類(lèi)似可比案例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。參見(jiàn)教材P107。

4、

【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、收益法。參見(jiàn)教材P165～166。

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