2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(11)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(11)

2014年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

問題：

1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

考點分析：比較法的可比實例的選取+收益法價值形成過程的注意問題

【參考答案】

1.不能直接將其選作可比實例(1分)。因為

(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

(2)商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);

(3)商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。(2分)

《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材182～183頁。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

(1)租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正?？陀^的市場租金計算。(2分)

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無形收益。(2分)

《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材257～258頁。

3.(1)確定自營部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

(2)因向商戶收取的管理費較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。(實際和客觀的差別)

(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

(4)確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟壽命來確定。

(5)還要注意正常商業(yè)利潤的合理剝離。(3分)

《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材254頁。

試題總結(jié)：商業(yè)用途、商住用途、寫字樓、酒店考得多一些。住宅會增加劃撥地、在建工程等情況，同時比較法和收益法兩種方法同時使用。必須有一些復(fù)雜的內(nèi)容、出租、抵押、征收等，有自己獨特的問題，如收取較高的管理費。

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