2020房估《制度與政策》章節(jié)練習(xí)題：商品房銷售管理

2020房估《制度與政策》章節(jié)練習(xí)題：商品房銷售管理

【2017年真題】商品房預(yù)售應(yīng)符合的條件包括(　)等。

A.已付清土地出讓金

B.取得土地使用權(quán)證書(shū)

C.拆遷安置方案已落實(shí)

D.物業(yè)管理方案已落實(shí)

E.取得施工許可證

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。參見(jiàn)教材P128。

【2011年真題】商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于(　)。

A.居住區(qū)

B.居住小區(qū)

C.棟

D.單元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。參見(jiàn)教材128。

【例題】商品房預(yù)售的條件之一是：投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

A.后續(xù)開(kāi)發(fā)資金和施工措施

B.后續(xù)開(kāi)發(fā)資金和質(zhì)量保障措施

C.施工進(jìn)度和竣工交付日期

D.施工和質(zhì)量保障措施

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。參見(jiàn)教材128。

【2017年真題】商品住宅項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即可以預(yù)訂方式收取購(gòu)房人部分定金。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。參見(jiàn)教材P129。

【2011年真題】商品房預(yù)售方案應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

A.項(xiàng)目基本情況

B.預(yù)售房屋套數(shù)

C.銷售人員姓名和身份證號(hào)

D.竣工交付日期

E.住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體落實(shí)、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。參見(jiàn)教材P129。

【例題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，必須提交的要件包括(　)。

A.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)

B.工程施工合同

C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設(shè)工程施工許可證

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。應(yīng)當(dāng)提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū);(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;(6)商品房預(yù)售方案。參見(jiàn)教材P129。

【2011年真題】商品房預(yù)購(gòu)人可以將購(gòu)買(mǎi)的尚未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定。國(guó)務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的授權(quán)決定禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。參見(jiàn)教材P131。

【2012年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應(yīng)采取的銷售方式是(　)。

A.按套銷售

B.返本銷售

C.按房間銷售

D.售后包租

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見(jiàn)教材P131。

【例題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷售商品房。

A.分期付款

B.收取預(yù)售款

C.收取定金

D.返本銷售

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見(jiàn)教材P131。

【2016年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售一套建筑面積100㎡的商品住宅，單價(jià)為1萬(wàn)元/㎡。購(gòu)房合同對(duì)面積誤差未作約定。經(jīng)實(shí)測(cè)房屋建筑面積為105㎡，買(mǎi)受人實(shí)際應(yīng)付購(gòu)房款(　)萬(wàn)元。

A.100

B.101

C.103

D.105

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣合同。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。參見(jiàn)教材P134。

【2014年真題】商品房預(yù)售合同當(dāng)事人必須約定房屋面積誤差的處理方式。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣合同。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。如沒(méi)有約定，按照法律規(guī)定處理。參見(jiàn)教材P133。

【2012年真題】陳某預(yù)買(mǎi)一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價(jià)10000元/㎡，買(mǎi)賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實(shí)測(cè)，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購(gòu)房，則應(yīng)付房款(　)萬(wàn)元。

A.90

B.91

C.93

D.95

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計(jì)算面積誤差比。面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陳某實(shí)際支付購(gòu)房款，實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。張某實(shí)付房?jī)r(jià)款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬(wàn)元。

【2017年真題】商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容不包括(　)。

A.人均面積分?jǐn)?/p>

B.面積差異處理方式

C.前期物業(yè)管理

D.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣合同。商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容：合同當(dāng)事人;商品房基本狀況;商品房?jī)r(jià)款;商品房交付條件與交付手續(xù);面積差異處理方式;規(guī)劃設(shè)計(jì)變更;商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;合同備案與房屋登記;前期物業(yè)管理;其他事項(xiàng)，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭(zhēng)議解決方式等。參見(jiàn)教材P133。

【2016年真題】商品住房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣合同。商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。參見(jiàn)教材P133。

【2017年真題】商品住宅項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即可以預(yù)訂方式收取購(gòu)房人部分定金。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。參見(jiàn)教材P129。

【2011年真題】商品房預(yù)售方案應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

A.項(xiàng)目基本情況

B.預(yù)售房屋套數(shù)

C.銷售人員姓名和身份證號(hào)

D.竣工交付日期

E.住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體落實(shí)、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。參見(jiàn)教材P129。

【例題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，必須提交的要件包括(　)。

A.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)

B.工程施工合同

C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設(shè)工程施工許可證

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。應(yīng)當(dāng)提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū);(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;(6)商品房預(yù)售方案。參見(jiàn)教材P129。

【2017年真題】房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)變更規(guī)劃的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自變更確立之日起(　)日內(nèi)應(yīng)書(shū)面通知買(mǎi)受人。

A.7

B.10

C.15

D.30

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。參見(jiàn)教材P134。

【2011年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)商品房的保修期從房屋(　)之日起計(jì)算。

A.竣工

B.交付

C.辦理房屋所有權(quán)登記

D.入住

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保修期從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買(mǎi)受人之日起計(jì)算。參見(jiàn)教材P134。

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