2020房地產估價師考試《理論與方法》練習題(9)

2020房地產估價師考試《理論與方法》練習題(9)

1、除了城鎮(zhèn)土地使用稅和(　)因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。

A、契稅

B、財產稅

C、不動產稅

D、耕地占用稅

2、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作為補償項目的是(　)。

A、征用期間導致房屋毀損的價值損失

B、征用造成的家具、物資等動產搬遷費用

C、征用期間租賃經營損失

D、征用期間市場上類似房地產的增值差價

3、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為(　)元。

A、5000

B、12574

C、12650

D、13911

4、某商務樓工程基礎施工中，導致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和基礎不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2，共50套住房。經評估，該住宅樓在未受損失狀況下的市場價格為9000元/m2，平均每套住房的市場租金是3000元/月，在受損狀況下的市場價格為7800元/m2。不考慮其他情況，該住宅在不修復情況下的價值減損額是(　)萬元。

A、150

B、450

C、600

D、900

5、目前，建設用地使用權出讓的方式不包括(　)。

A、招標

B、拍賣

C、掛牌和協(xié)議

D、自由買賣

6、根據《城市房地產管理辦法》，下列有關房地產行政管理對房地產估價的需要，表述正確的是(　)。

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價

B、基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格根據具體情況確定并公布，不受時間的制約

C、房地產權利人轉讓房地產，應當向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價

D、房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產

7、估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人，其中(　)是估價主體。

A、估價報告的使用者

B、估價服務的需求者

C、估價委托人

D、房地產估價機構和注冊房地產估價師

8、一個估價項目中的價值類型，本質上是由(　)決定的。

A、估價委托人

B、估價師

C、估價目的

D、估價對象

9、關于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是(　)。

A、確定價值時點在先，得出評估價值在后

B、得出評估價值在先，確定價值時點在后

C、確定價值時點與得出評估價值應同時進行

D、確定價值時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以

10、下列關于估價依據的表述中，正確的是(　)。

A、選取估價依據應具有針對性，主要是根據價值時點和估價對象來選取

B、估價機構不得制定嚴于估價標準的企業(yè)標準

C、《房地產估價規(guī)范》《房地產估價基本術語標準》是效力最低的估價標準

D、不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同

答案

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是對房地產估價的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。參見教材P18。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是對房地產估價的需要。征用房地產不僅應給予使用上的補償(補償金額相當于租金)，如果房地產被征用后毀損、滅失的，還應根據實際損失給予補償。例如，房地產被征用后毀損的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產毀損前后價值之差的補償;房地產被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產價值的補償。在房地產征收、征用中不僅需要評估房地產價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產造成的家具、電器、機器設備、物資等動產的搬遷費、臨時安置費和停產停業(yè)損失。參見教材P20。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是對房地產估價的需要。損失=污染治理費用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值=5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×(1/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13(元)。參見教材P21～23。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是對房地產估價的需要。(9000-7800)×5000=600(萬元)。參見教材P21～23。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是對房地產估價的需要。目前，建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式。參見教材P24。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是對房地產估價的需要。選項A正確，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價;選項B錯誤，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布;選項C錯誤，房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報;選項D錯誤，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。參見教材P26。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的要素。估價當事人是指與房地產估價活動有直接關系的單位或個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人。其中，房地產估價機構和注冊房地產估價師是估價服務的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務的直接需求者和對象。參見教材P28～29。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的要素。在一個估價項目中，價值類型不是隨意確定的，應根據估價目的來確定。參見教材P33。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的要素。確定價值時點應在先，得出評估價值應在后。參見教材P33。

10、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價的要素。選項A錯誤，選取估價依據應具有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取;選項B錯誤，鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業(yè)標準;選項C錯誤，《房地產估價規(guī)范》《房地產估價基本術語標準》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線;選項D正確，不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。參見教材P34。

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