2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題及答案(四)

某公司接受某物業(yè)委托，對(duì)商廈改造提出以下兩個(gè)方案：

方案甲：對(duì)原物業(yè)進(jìn)行改建。該方案預(yù)計(jì)投資6000萬(wàn)元，改建后可使用10年。使用期間每年需維護(hù)費(fèi)300萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)10年后報(bào)廢，殘值為0。

方案乙：拆除原物業(yè)，并新建。該方案預(yù)計(jì)投資30000萬(wàn)元，建成后可使用60年。使用期間每年需維護(hù)費(fèi)500萬(wàn)元，每20年需進(jìn)行一次大修，每次大修費(fèi)用為1500萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)60年后報(bào)廢，殘值800萬(wàn)元。

年基準(zhǔn)收益率為6%。

資金等值換算系數(shù)表1

<1> 、如果不考慮兩方案建設(shè)期的差異，計(jì)算兩個(gè)方案的年費(fèi)用。

<2> 、若方案甲、方案乙的年系統(tǒng)效率分別為2000萬(wàn)元、4500萬(wàn)元，以年費(fèi)用作為壽命周期成本，計(jì)算兩方案的費(fèi)用效率指標(biāo)，并選擇最優(yōu)方案。

<3> 、如果考慮按方案乙該商廈需3年建成，建設(shè)投資分3次在每年末等額投入，此時(shí)其年系統(tǒng)效率假設(shè)為4800，試重新對(duì)方案甲、方案乙進(jìn)行評(píng)價(jià)和選擇。

【答案解析請(qǐng)翻頁(yè)查看】

參考答案

【正確答案】 方案甲年費(fèi)用=300+6000(A/P，6%，10)=300+6000×0.1359=1115.40(萬(wàn)元)

方案乙年費(fèi)用=500+30000(A/P，6%，60)+1500(P/F，6%，20)(A/P，6%，60)+1500(P/F，6%，40)(A/P，6%，60)-800(P/F，6%，60)(A/P，6%，60)

=500+30000×0.0619+1500×0.3118×0.0619+1500×0.0972×0.0619-800×0.0303×0.0619=2393.48(萬(wàn)元)

【正確答案】 方案甲的費(fèi)用效率=2000/1115.40=1.79

方案乙的費(fèi)用效率=4500/2393.48=1.88

因方案乙的費(fèi)用效率高于方案甲，因此應(yīng)選擇方案乙。

【正確答案】 方案乙的年費(fèi)用={[2393.48-30000×(A/P，6%，60)]×(P/A，6%，60)×(P/F，6%，3)+(30000/3)×(P/A，6%，3)}×(A/P，6%，63)

={[2393.48-30000×0.0619]×1/0.0619×0.8396+[(30000/3)×1/0.3741]}×0.0616=2094.86(萬(wàn)元)

方案乙的費(fèi)用效率=4800×(P/A，6%，60)×(P/F，6%，3)×(A/P，6%，63)/2094.86

=4800×1/0.0619×0.8396×0.0616/2094.86=1.91

因方案乙的費(fèi)用效率高于方案甲，因此應(yīng)選擇方案乙。

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