2019年房地產(chǎn)估價師案例分析日常練習(xí)題(3)

單項(xiàng)選擇題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點(diǎn)的說法中，錯誤的是( )。

A、從價值時點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價值時點(diǎn)在估價作業(yè)期之前

B、從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信

任的評估機(jī)構(gòu)評估

C、從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)

行的評估

D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種

咨詢性

2、對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，首選方法之一是( )。

A、成本法

B、收益法

C、基準(zhǔn)地價修正法

D、假設(shè)開發(fā)法

3、關(guān)于在建工程抵押，下列說法錯誤的是( )。

A、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)不隨之抵押

B、該房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則

C、請抵押人出具在建工程在價值時點(diǎn)是否拖欠建筑工程價款的書面說明

D、該房地產(chǎn)抵押要把握市場風(fēng)險

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的是( )。

A、開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)可以與未出售的房地產(chǎn)一起抵押

B、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的口頭同意

C、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~

D、預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須取得商品房預(yù)售許可證

5、下列關(guān)于房屋征收估價相關(guān)規(guī)定的表述中，不正確的是( )。

A、被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日

B、評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響

C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其

他不動產(chǎn)的價值

D、對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)

的市場價值

6、當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇( )前提進(jìn)行估價。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

D、被迫開發(fā)

7、按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分時，房地產(chǎn)損害可分為實(shí)物損害、區(qū)位損害和( )。

A、實(shí)體損害

B、功能損害

C、環(huán)境損害

D、權(quán)益損害

8、某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2015年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2015年8月商場投資100 萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2015年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，設(shè)以上最終確定的價格為 P，若為投?；馂?zāi)險而對商場進(jìn)行估價，則評估價值為( )。

A、P

B、P 加上商場的土地使用權(quán)價格

C、P 減去商場的土地使用權(quán)價格

D、P 加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 

9、( )是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動的前提。

A、產(chǎn)權(quán)明晰

B、收益均衡

C、成本低廉

D、風(fēng)險較低

10、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移時，可選用的估價方法一般不包括( )。

A、比較法

B、假設(shè)開發(fā)法

C、成本法

D、收益法

答案

單項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的特點(diǎn)。從價值時點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價值時點(diǎn)則在估價作業(yè)期之后。參見教材 P196。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。參見教材 P197。

3、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。參見教材 P219。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。選項(xiàng) A 錯誤，開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;選項(xiàng) B 錯誤，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的書面同意;選項(xiàng) D 錯誤，預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。參見教材 P221。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。選項(xiàng) B 錯誤，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定：被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材 P245。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價方法和結(jié)果確定。當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價;當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。參見教材 P246。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);權(quán)益損害;區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。參見教材 P277。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點(diǎn)。投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值。P 是商場房地產(chǎn)價格，故選 C。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價類型。產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動的前提。參見教材 P294。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價方法的選用。房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。參見教材 P295。

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